Article 4 :

Et des évolutions jurisprudentielles encore récemment qui seront traitées ultérieurement.

Une étude qui date, déjà un peu.

Le titre ci-dessus doit donc être en bleu et sera le seul à ,apparaitre sur la page générale et c’est donc en cliquant dessus qu’apparait la suite

« Les Cahiers des Charges en lotissement »

 

La présente note ne prétend pas au « rigorisme» habituel des juristes.

Elle a également servie de « fil rouge » au Professeur Hubert Charles sans pour autant solliciter une quelconque « caution juridique » de sa part lors de son intervention le 27 mars 2009, à la journée organisée sur ce thème par l’Atelier d’Urbanisme des Géomètres-Experts de Méditerranée. Une note de synthèse sera dressée à l’issue cette formation début mai 2009

 

L’ouvrage de Monsieur Sylvain Pérignon « Le nouveau Régime des divisions foncières », les notes de Maître Patrice Cornille « Construction-Urbanisme. 1999 », les commentaires de Bernard Lamorlette et Dominique Moreno dans le Code de l’Urbanisme. Edition litec 2008, ceux de Patrick Hocreitère et Jean-Philippe Meng « la réforme des autorisations d’urbanisme », celui de François Charles Bernard et Patrick Durand « Le nouveau régime des autorisations d’urbanisme, ainsi que différentes sources ont permis la rédaction du présent essai récapitulatif.

Sont venus se rajouter les commentaires, corrections et additifs aimablement proposés par Maître Vincent Guinot – Avocat -, Monsieur Emmanuel Wormser – Juriste -,  Maître Sapira – Avocat –et Maître David-Faure Bonnacorsi – avocat.

Certaines observations sur le sujet ont été empruntées au « forum sur l’urbanisme@yahoo… » et notamment celles de Monsieur Jean-Philippe Strebler, Haut Fonctionnaire en charge de l’élaboration de documents d’urbanisme.

Qu’ils en soient remerciés au même titre que mes consœurs et confrères ayant fait part de leurs observations.

Ce (difficile) sujet a déjà fait l’objet de nombreuses études.

La jurisprudence en la matière, souvent contradictoire, ne manque pas.

Modifier un « lotissement », subdiviser un lot est devenu une nécessité guidée  par de multiples raisons : rareté du foncier,  volonté de mise en conformité des règles propres du lotissement avec celles des documents d’urbanisme en vigueur,  accords entre colotis,  et tout simplement, par l’évolution de la société et de la cité.

 

Encore faut-il pour appréhender ce thème pouvoir préciser la notion de « lotissement » dont la définition semble,  depuis la dernière réforme des autorisations d’urbanisme après l’ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret du 5 janvier 2007 applicable depuis le 1° octobre 2007,  avoir été modifiée, et ce, contrairement à la présentation qui en avait été faite au Président de la République.

A. Historique du lotissement

 

Devant une urbanisation devenue peu ou prou contrôlée jusqu’à la fin du 19° siècle, l’Administration a souhaité réagir dès la fin de la première guerre ; ainsi peuvent être également qualifiés de lotissements :

1°) Les divisions foncières avant 1919.

Le terme « lotissement » désigne aussi le quartier ainsi aménagé ; on parle, par exemple, de lotissement pavillonnaire. Mais ce n’est pas la seule forme de lotissement qui existe. En effet, il ne faut pas oublier la définition de base du lotissement : division d’une parcelle en plusieurs lots. C’est ainsi qu’il est également possible d’utiliser cette technique pour développer des zones commerciales, industrielles et artisanales.

En France, les lotissements sont régis par

la loi du  21 juin 1865  (http://www.isiimm.agropolis.fr/OSIRIS/doc/fr_Loi_Ass_21Juin1865.pdf)

dite sur les associations syndicales. En effet, un lotissement se caractérise par l’existence d’équipements communs qui desservent des parcelles privatives. Celles-ci sont des propriétés privées individuelles, tandis que les équipements communs, qui comprennent les rues, les égouts, les espaces verts, etc…, sont gérés collectivement par une association syndicale de lotissement. Cette situation peut être pérenne si telle est la volonté des colotis, ou transitoire si ceux-ci souhaitent, à condition que la collectivité publique l’accepte, que ces équipement communs soient transférés dans le domaine public communal.

 Un lotissement peut donner naissance à une véritable ville : ainsi Le Touquet-Paris-Plage fut créé en 1880 sous forme d’un lotissement, et érigé en commune en 1912. »

(Wikipédia)

Le lotisseur peut aussi, dès la demande d’autorisation d’aménagement, prévoir un transfert des espaces communs à la collectivité : l’avis des colotis ne sera alors même pas requis nous précise Emmanuel Wormser »

 

Et donc l’Article R-442-20 – ………..aux modifications des divisions de propriétés antérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 14 mars 1919 sur les plans d’extension et d’aménagement des villes –  est venu régir ces cas- là.

François Charles Bernard et Patrick Durand : « la procédure prévue par cet article est applicable aux divisions de propriétés antérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 14 mars 1919, c’est-à-dire celles opérées avant que n’ait été instituée une procédure de contrôle des divisions foncières ».

Dans son quotidien professionnel récent, le praticien s’est rarement préoccupé de ces cas, au regard des difficultés pour recueillir les majorités nécessaires aux modifications à la suite d’héritages successifs, de l’absence de documents d’origine, des actes introuvables, de la non-qualification en lotissement de ces divisions, ou de l’oubli tout simplement.

Notons la possibilité qu’un tel terrain non bâti issu de ces « lotissements » doive faire l’objet du descriptif de bornage prévu au L-111-5-3 préalablement à une mutation.

 

Rien n’interdit toutefois un contentieux soulevé par le juriste averti !

 

2°) « Le lotissement » créé par la loi du 14 mars 1919

C’est donc sous la Présidence de Raymond Poincaré et la gouvernance « appuyée » de Georges Clémenceau dans une ambiance d’après-guerre et de restructuration que pour la première fois le lotissement est règlementé tout en restant toutefois sans définition juridique précise.

Aucun document des lotissements n’était alors approuvé par l’autorité administrative.

(Note de Vincent Guinot) : La loi de 1919 prévoyait que le lotissement était autorisé et non pas seulement approuvé, contrairement à la loi de 1924, ce qui a conduit à se demander si un lotissement créé entre ces deux dates peut être modifié à la majorité des deux tiers (CE, 10 mars 1989, commune de Reichstett, rec. t. p. 996. cf ; égal. G. Liet-Veaux, Dalloz 1971.IV.398, note sous CE, 23 décembre 1970,  Mroczek).

 

3°) « Le lotissement » créé par la loi du 19 juillet 1924

C’est sous le tout nouvellement élu Gaston Doumergue qu’une autorisation administrative préalable devint nécessaire, toujours sans que le lotissement ne soit défini.

« Cette opération, qui consiste à subdiviser en parcelles tout ou partie d’un fonds acquis à titre gratuit ou onéreux, avec ou sans intention de l’aliéner, et à tracer des voies en vue de la location ou de la vente de ces parcelles, est trop caractérisée pour qu’aucune erreur se produise et qu’aucune constatation s’élève » (documents parlementaires 1923. Voir le nouveau régime des divisions foncières. S. Pérignon)

Que les  « vérités  du moment » peuvent être contredites avec le temps !!

Le cahier des charges était alors approuvé par le Préfet, ce qui lui donnait une nature mixte ou hybride : à la fois contrat entre colotis, du fait de leur adhésion volontaire, et règlement administratif, du fait de l’approbation administrative. (S. Pérignon)

 

 

 

4°) « Le lotissement- jardin» créé par le décret-loi du 8 août 1935.

Afin de mettre fin aux inévitables contournements des premières réglementations, le Gouvernement sous la Présidence d’Albert Lebrun publia le  décret qui obligeait toute personne entreprenant la création de lotissements- jardins à obtenir préalablement à toute….. ou location l’autorisation administrative de lotir prévue dans les lois de 1919 et 1924, et faisait obligation de rappeler dans les actes de ventes ou location l’interdiction de construire. (Disposition de nature règlementaire)

 

5°) « Le lotissement-jardin» complété par la loi du 15 juin 1943 et le nouveau lotissement.

C’est donc dans une époque des plus troublée où il y a, selon les discours officiels, « vacance de la fonction de Présidence de la République » qu’il est précisé que toute renonciation à cette clause d’interdiction de construire était nulle et de nul effet.

Ainsi, le champ d’application de lotir reste limité aux seules divisions opérées en vue de l’implantation de bâtiments.

En sont donc exclues les divisions  dans un but agricole, pour la création des abris de jardin ou les constructions légères ne pouvant être considérés comme des bâtiments.

Le devenir de ces lotissements est traité dans l’ouvrage de S. Pérignon précité.

Le législateur a, à de maintes reprises, ouvert la porte à une régularisation de ces « lotissements ».

Devant les difficultés rencontrées par la jurisprudence pour différencier les lotissements réalisés par des professionnels et ceux résultant d’une simple gestion de patrimoine, la loi d’urbanisme du 15 juin 1943, dans son article 82 vient préciser que :

« Constitue un lotissement au sens du présent chapitre l’opération et le résultat de l’opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire d’une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations successives, consenties en vue de l’habitation ».

Le lotissement est défini juridiquement !

 

6°) Le « lotissement » revu par le décret n°58-1466 du 31 décembre 1958 et son décret d’application du 8 juillet 1959

Président depuis à peine 10 jours et succédant à René Coty, Charles De Gaulle inaugurant la 5ème République fait voter la loi d’urbanisme et donc :

« Constitue un lotissement au sens du présent chapitre l’opération et le résultat de l’opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire d’une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives, consenties en vue de la création d’habitations, de jardins ou d’établissements industriels ou commerciaux » (art.1)

Les articles suivants précisent que l’arrêté est pris par le Préfet après avis du Maire, que les prescriptions imposées seront reprises dans l’arrêté et que celui-ci fixe les règles et servitudes d’intérêt général instituées dans le lotissement.

Le lotissement peut être refusé s’il n’est pas conforme au plan d’urbanisme approuvé par la commune, s’il porte atteinte à la sécurité publique ou s’il implique la réalisation par la commune d’ équipements nouveaux ou non prévus, mais également si, par sa situation, la forme des lots, le volume ou l’aspect des constructions projetées, l’opération est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels ou urbains.

Déjà l’ancêtre du R-111-2, article qualifié par Gilles Godfrin d’idoine pour refuser ou accepter tout projet selon des considérations pas toujours en liaison avec le droit de l’urbanisme.

Outre les travaux nécessaires à la viabilisation du lotissement et les participations l’arrêté impose s’il y a lieu : (article 5)

– la constitution d’une association syndicale chargée de la gestion et de l’entretien des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif

– la suppression ou la modification des clauses du cahier des charges qui seraient contraires au caractère du lotissement.

Et dans son article 10 : Les cahiers des charges des lotissements créés antérieurement à l’approbation d’un plan d’urbanisme peuvent, en vue de permettre d’y édifier des constructions conformes au dit plan, être modifiés par arrêtés du Préfet pris après enquête publique et avis de la commission départementale d’urbanisme et du Conseil municipal. Notification de l’ouverture publique est adressée par lettre recommandée à chacun des propriétaires des lots, selon les règles en vigueur en matière d’expropriation.

Etc…..

Déjà !

La lecture de cet article semble autoriser l’Administration à procéder à toutes modifications mais sans que soit précisé si les colotis peuvent en prendre l’initiative et sans que des majorités soient requises.

Enfin, ce même décret autorise la transformation des lotissements jardins en « lotissements » si le plan d’urbanisme le permet et précise les règles concernant les lotissements industriels.

Son décret d’application vient préciser les règles.

Art. 1er. _ La demande d’autorisation de lotissement est adressée au maire de la localité dans laquelle est situé le terrain à lotir.

Elle est signée par le propriétaire dudit terrain ou par son mandataire.

Elle comporte un dossier, en quatre exemplaires, comprenant les documents indiqués à l’article 6 ou 7 ci-après, et éventuellement le cahier des charges prévues pour les ventes ou locations.

La demande d’autorisation est soit adressée au maire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit déposée directement à la mairie, auquel cas le maire doit en délivrer immédiatement récépissé.

Un des quatre exemplaires peut être adressé directement par le pétitionnaire, qui en avise le maire, au directeur départemental de la construction.

Art.2 _ Le maire examine notamment les conséquences qui peuvent résulter de la réalisation du lotissement en ce qui concerne l’hygiène, la salubrité, le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, la protection des sites ou paysages naturels ou urbains ainsi qu’en ce qui concerne la circulation, les équipements publics, les services publics et les finances communales.

Dans le délai de un mois à dater de sa réception, le maire transmet la demande, avec son avis motivé, au préfet, qui charge le directeur départemental de la construction d’instruction technique.

Art.3 _ Le directeur départemental de la construction procède à l’instruction technique du projet de lotissement en liaison avec les services intéressés.

Il recueille les avis et accords nécessités par l’application des dispositions législatives et réglementaires.

Il transmet ensuite au préfet ses propositions.

Il propose éventuellement au préfet de faire application des dispositions du dernier alinéa de l’article 4 du décret N° 58-1466 du 31 décembre 1958 susvisé.

Dans le cas, où il estime que le lotissement serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution d’un plan d’urbanisme en cours d’établissement, il propose au préfet de sursoir à statuer, en application de l’article 20 du décret N°58-1463 du 31 décembre 1958 susvisé,

Art.4 _ Le préfet fait procéder à l’instruction administrative et financière du projet de lotissement. Il fixe la participation aux dépenses d’exécution des équipements publics à demander au lotisseur, en application de l’article 5 du décret N°58-1466 du 31 décembre 1958 susvisé,

Le préfet consulte, s’il y a lieu, la commission départementale d’urbanisme. Il peut faire procéder, s’il estime utile, à une enquête publique comme en matière d’expropriation.

La décision du préfet doit être notifiée au lotisseur dans un délai de quatre mois à dater du dépôt de la demande ou, dans le cas où des pièces ou renseignements complémentaires ont été demandés au lotisseur, à dater du jour de leur réception constatée par un récépissé ou par un avis de réception postal.

Faute par le préfet de notifier sa décision dans le délai fixé ci-dessus, l’autorisation est réputée refusée.

Art.5 _ Dans la région parisienne, telle qu’elle est définie à l’article 48 du code de l’urbanisme et de l’habitation, les demandes sont transmises par le directeur départemental de la construction au commissaire à la construction et à l’urbanisme.

Dans le département de la Seine, les demandes sont instruites par les services de la préfecture de la Seine.

Art.6 _ Le dossier de lotissement approuvé comporte :

1°Un plan de situation ;

2°Des plans faisant apparaître :

Les lots prévus :

La voirie, les espaces libres, les aires de stationnement, l’alimentation en eau, gaz et électricité, l’évacuation des eaux et matières usées, l’éclairage et tous ouvrages d’intérêt collectif ;

L’implantation et le volume des constructions qui pourront être édifiées sur les lots :

Les emplacements réservés à la mise en place des établissements commerciaux et artisanaux répondant aux besoins des habitants, telle qu’une étude jointe au dossier en aura révélé l’utilité et servi à en déterminer les caractéristiques ;

Dans le cas de lotissement à usage industriel les raccordements aux voies ferrées ou aux voies d’eau, l’alimentation énergétique et tous ouvrages d’intérêt collectif ;

3° Un programme de travaux indiquant les caractéristiques de divers ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation ;

4° Un règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment les caractères et la nature des constructions à édifier, la tenue des propriétés, les plantations et les clôtures ;

5° Les statuts de l’association syndicale constituée entre les acquéreurs de lots en vue de la gestion et de l’entretien des voies, espaces libres et ouvrages d’intérêt collectif qui ne seraient pas classés dans le domaine communal ;

6° Les conditions dans lesquelles le lotissement pourra être réalisé par tranches.

L’arrêté autorisant le lotissement fixe, en outre, toutes autres obligations mises à la charge du lotisseur, notamment en ce qui concerne sa participation aux dépenses d’exécution des équipements publics correspondants aux besoins du lotissement et rendus nécessaires par sa création.

Art.7 _ Par dérogation aux dispositions de l’article 6 ci-dessus, les lotissements qui ne nécessitent pas d’équipements collectifs ou l’institution de servitudes d’intérêt général peuvent être autorisés par le préfet sur la base d’un dossier sommaire comportant :

Un plan de situation de terrain à lotir ;

Un plan des lots prévus.

Art.8_ Un exemplaire du dossier de lotissement approuvé est adressé au lotisseur.

Un exemplaire est déposé à la mairie de la commune où se trouve la partie principale du lotissement pour rester à la disposition du public.

Les deux autres exemplaires sont déposés à la préfecture et à la direction départementale de la construction.

Une ampliation de l’arrêté autorisant le lotissement et un exemplaire du cahier des charges, s’il en existe un, sont joints à chacun de ces quatre exemplaires.

L’arrêté d’autorisation est publié au bureau des hypothèques à la diligence du  préfet, aux frais du demandeur.

Art.9 _ Le permis de construire ne peut être accordé que pour des constructions conformes aux prescriptions de l’arrêté d’autorisation et aux dispositions inscrites au dossier de lotissement approuvé.

S.Prérignon : en raison de l’ambigüité née de l’article 1er du décret du 8 juillet 1959 et de l’article 5 du décret du 31 décembre 1958, l’autorité préfectorale a continué à approuver les cahiers des charges de lotissement et ce jusqu’au 1 janvier 1977.

 

7°) Le « lotissement » après la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967 toujours sous la Présidence De Charles De Gaulle

Art.38 _ Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement où les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l’acceptent , le préfet peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain.

Art. 39. _ Lorsque l’approbation d’un plan d’urbanisme ou d’occupation des sols aura été prononcée postérieurement à une autorisation de lotissement, le préfet peut modifier tout ou partie des documents, et notamment le cahier des charges du lotissement, pour les mettre en concordance avec le plan d’urbanisme ou d’occupation des sols.

L’arrêté du préfet est pris après enquête publique, avis de la commission départementale d’urbanisme et délibération du conseil municipal.

Lorsque le plan d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols n’est pas encore approuvé, l’enquête publique afférente au projet de modification visé au premier alinéa du présent article peut être effectuée en même temps que l’enquête publique sur ledit plan.

Art.40. _ Un décret fixera les conditions dans lesquelles les modifications aux divisions de propriété et les subdivisions de lots provenant eux-mêmes d’un lotissement pourront être assimilées aux modifications de lotissement prévues aux articles 38 et 39 ci-dessus pour l’application desdits articles.

 

8°) Le « lotissement » après la loi du 31 décembre 1976

Monsieur Valéry Giscard d’Estaing. Président de la République.

La définition « législative «  disparait au profit de l’article 24 de la dite-loi.

Art. 24. _ Il est inséré à l’article L.315-1 du code de l’urbanisme au premier alinéa ainsi rédigé :

« Les règles générales applicables aux opérations ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments sont déterminées par les dispositions du présent chapitre et par un décret en Conseil d’Etat. »

Art.25._ Il est ajouté à l’article L. 315-1 du code de l’urbanisme un deuxième alinéa ainsi rédigé :

« Le décret prévu à l’alinéa précédent fixe également les conditions dans lesquelles, sous réserves de l’application de l’article L 332-7, les lotisseurs contribuent à la réalisation des équipements publics, rendus nécessaires par la création des lotissements, sous la forme de l’exécution de travaux, d’apport de terrains ou de participation financières. »

Art.26 _ Il est ajouté à l’article L. 315-4 du code de l’urbanisme trois alinéas supplémentaires ainsi rédigés :

« Dans le cas où le lotissement a été créé depuis plus de vingt ans et comporte au moins cinquante lots, l’enquête publique prévue au deuxième alinéa du présent article fait l’objet d’une décision administrative affichée en mairie et à l’intérieur du lotissement et publiée dans au moins deux journaux locaux.

« Dans le cas où le lotissement a été autorisé postérieurement à la date d’entrée en vigueur du décret prévu à l’article L. 315-1 (alinéa 1er), le règlement du lotissement s’il en a été établi un, peut, après la vente du dernier lot ou cinq ans après l’autorisation de lotir, être incorporé au plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé par décision de l’autorité administrative prise sur la demande ou après avis du conseil municipal de la commune. Le régime juridique des plans d’occupation des sols est applicable aux dispositions ainsi incorporées. »

Art.27. _ Il est ajouté au code de l’urbanisme un article L. 315-7 ainsi rédigé :

« Art. L. 315-7_La déclarations d’utilité publique d’une opération qui n’est pas compatible avec les dispositions à caractère réglementaire régissant un lotissement approuvé ne peut intervenir que si l’enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l’utilité publique et sur la modification des documents régissant le lotissement.  La déclaration d’utilité publique emporte alors modification de ces documents.

 

9°) Le « lotissement » après son décret d’application du 26 juillet 1977

Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.

L’alinéa précédent s’applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre de gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l’exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d’actes assimilés lorsque ces actes n’ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.

Ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du nombre de terrains issus de la division d’une propriété foncière :

a)       Les terrains supportant des bâtiments qui, achevés depuis plus de dix ans, ne sont pas destinés à être démolis dans un délai de moins de dix ans ou des bâtiments dont l’affectation n’est pas destiné à être modifiée dans les mêmes délais :

b)       Les parties de terrain détachées d’une propriété et rattachées à une propriété contigu ;

c)       Les terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation d’une cession amiable consentie après déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation, d’une cession amiable antérieure à une déclaration d’utilité publique ;

d)       Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues par l’article L. 123-9 ;

e)       Les apports et les cessions gratuites résultant de l’application de l’article R. 111-14 ou de l’article R. 332-15.

C’est ainsi que nous le connaissions  jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme du 8 décembre 2005 mise en application le 1 octobre 2007 dont Sylvain Pérignon estime que cette nouvelle définition semble « consacrer une très nette évolution en la matière ».

10°) Le «  lotissement » après la loi n° 86-13 du 6 janvier 1986

« Sous la Présidence de Monsieur François Mitterand , il est souhaité régler le problème de la superposition et de la concurrence des normes d’urbanisme opposables à une demande d’autorisation, règlement du POS et règlement du lotissement ou cahier des charges approuvés, en posant le principe d’une disparition des règles propres au lotissement, au bénéfice de la règle publique de droit commun qui demeurait celle édictée par le POS. » (S. Pérignon)

Art. 8.-1. Il est inséré, après l’article L-315-2 du code de l’urbanisme, un article L-315-2-1 ainsi rédigé :

« art. L-315-2-1. Lorsqu’un plan d’occupation des sols ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir.

« Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L-315-3, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique.

« Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur. »

II. Les dispositions de l’article L-315-2 du code de l’urbanisme entreront en vigueur deux ans après la publication de la présente loi.

III. L’article L-315-2 du code de l’urbanisme est complété par l’alinéa suivant :

« Les dispositions de l’article L-315-2-1 ne sont pas applicables auxdits lotissements ».

IV. Les dispositions de l’article L-315-2 du code de l’urbanisme sont applicables aux documents et cahiers des charges des ilots remembrés en application des dispositions de la loi n° 3087 validée et modifiée des 11 octobre 1940-12 juillet 1941 relative à la reconstruction des immeubles d’habitation partiellement ou totalement détruits par suite d’actes de guerre.

 

11°) Le « nouveau lotissement »

Monsieur Jacques Chirac, Président de la République suite aux différents rapports dont le dernier en date de Monsieur Pelletier et avec une volonté de simplification des règles d’urbanisme nous en donne, de nouveau une définition législative :

« Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments. »

Cette nouvelle définition a fait l’objet de multiples débats et controverses depuis la mise en application de la réforme et ne seront pas repris dans la présente étude.

Ceux-ci sont traités par de nombreux juristes.

Nous pouvons, entre autres, invité le Géomètre-expert à consulter le site de l’Ordre des Géomètres-Experts (partie professionnelle) concernant le fascicule « Les divisions foncières. Nice. Arugem) où Monsieur Benoit-Cattin développe une partie du sujet.

Nous ne citerons que :

  • « Donc, je reviens sur la première proposition : aujourd’hui, nous avons une qualification légale du lotissement qui est une opération d’aménagement, et je ne crois pas que ce soit la définition du lotissement en elle-même qui est en cause dans cette affaire,  mais plutôt la définition de l’aménagement lui-même. »

Le lotissement peut donc être amené à évoluer, donc à être modifié et ce même si la caducité des règles d’urbanisme est intervenue (possibilité offerte par les textes anciens et repris récemment).

Nous traiterons donc des « modifications apportées aux documents des lotissements » quelles soient demandées ou acceptées par les colotis aux regards des nouvelles règles, puis de la caducité de ses règles.

 

 

 

 

 

B. Modifications apportées aux documents du lotissement.

 

Anciennement prévues par l’article L-315-3, le nouvel L-442-10 régit dorénavant la matière.

Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l’alinéa précédent ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible.

 

B1°) Les documents et les lotissements concernés, Procédure de modifications.

L’étude de Sylvain Pérignon nous les précise. (cf. ouvrage précité)

Le plan périmétral du lotissement

La modification du plan de composition du lotissement

La modification du plan parcellaire (observations à venir ci-après)

Le règlement du lotissement

La subdivision de lots

Le cahier des charges

N’y figurent pas les statuts de l’ASL, ainsi que d’une manière générale les servitudes entre les lots

Tous les « lotissements» qu’ils aient été délivrés sous forme d’arrêté de lotir, ou ayant fait l’objet d’une non opposition à déclaration préalable ou d’une demande de permis d’aménager semblent concernés par cet article à des degrés moindre pour la déclaration préalable.

En effet, seul le cas d’école de l’existence d’un cahier des charges pourrait se présenter en dehors de celui plus interpelant du plan périmétral abordé ci-après.

La procédure de modification, selon le « type de lotissement » posera problème : celui-ci sera traité dans le sous-chapitre « subdivision de lots ».

Précisons encore que le calcul de la superficie énoncée dans l’article L-442-10 doit être effectué en excluant l’assiette des lots destinés aux équipements communs, ce qui amène, pour le calcul de la majorité qualifiée, à ne retenir que la superficie des lots destinés à la construction, dont les propriétaires ont émis un avis favorable, superficie rapportée à la superficie totale de l’ensemble des lots destinés à l’implantation de bâtiments. (S.Pérignon)

Enfin la procédure de modification devra à l’évidence être compatible avec les règles des documents d’urbanisme en vigueur.

« L’administration garde néanmoins un pouvoir discrétionnaire, n’étant nullement tenue de prononcer la modification souhaitée (CE du 26 juin 1987. Moulins. Req. N° 63985). Mais un refus doit être fondé sur un motif d’intérêt général en rapport avec l’urbanisme.

Enfin, le la modification ne peut avoir pour seule finalité la régularisation d’une situation irrégulière, cette régularisation devant parallèlement poursuivre un but d’intérêt général. »(S.Pérignon)

B11°) Le plan « périmétral ».

Si l’extension du périmètre nécessite une nouvelle autorisation administrative, seule la réduction de l’emprise « périmétrale » du lotissement (exclusion d’une partie d’un ou plusieurs lots) est concernée.

Est vraisemblablement concernée également l’exclusion de tout ou partie des espaces communs dévolues à l’ASL.

Ainsi, une simple rectification de limite ou cession avec un tiers ne faisant pas partie des colotis entrerait dans ce champ.

Concernant les « lotissements déclarés », rien donc, n’exclut que la rectification de limites des lots avec les propriétés voisines non incluses dans le lotissement ne tombe pas dans les « modifications apportées aux documents des lotissements et n’amène donc au recueil préalable des majorités requises».

B12°) Le plan de composition

Une nouvelle répartition entre les terrains destinés à une utilisation privative et ceux réservés à des équipements ou des usages collectifs est une modification.

Rentre dans cette catégorie le cas de la cession d’un espace vert par l’ASL en vue de son affectation à la construction.

B13°) Le plan parcellaire.

Si la réunion de lot n’entre pas dans le cadre des modifications, tout comme l’implantation unique d’un bâtiment sur deux lots contigus, il conviendra de s’assurer que le règlement et le cahier des charges ne s’y opposent pas. A défaut, celles-ci seront considérées comme des modifications.

Le nouvel article R-442-21, par ailleurs exclut les cas de remembrements des lots contigüs  qui posaient jusque là de nombreux problèmes.

Tel n’est pas le cas d’une modification de limite avec les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs, nous l’avons vu.

A noter que si Sylvain Pérignon assimile le plan parcellaire au « document «  d’un lotissement, position corroborée par les commentaires « litec 2007 »page 277 édition 2007, d’autres juristes restent farouchement opposés à cette assimilation !

Nous retrouverons la même analyse concernant les « règles » du lotissement.

Cependant pour Monsieur Strebler (dans le forum « urbanisme) : Le découpage parcellaire ne saurait constituer une « règle d’urbanisme » dès lors qu’aucune autorité administrative n’a qualité juridique (compétence) pour « approuver » ou « arrêter » ledit découpage.
( et ceci quelle que soit la qualité (ministérielle) de l’auteur de la circulaire de 1986 : ce n’est ni la 1ère, ni la dernière circulaire ministérielle dans laquelle un ministre « se trompe ».

(Note de Vincent Guinot, à ce propos)  Si le pétitionnaire a joint un plan parcellaire, pièce non exigée,  et que l’administration l’a approuvé (il y aura alors un tampon de la mairie « vu pour être annexé à mon arrêté du…… »  qui correspond à l’arrêté de permis d’aménager, le redécoupage des lots à l’exclusion donc de l’opération consistant à détacher une bande de terrain d’un lot pour la rattacher au lot voisin, me semble supposer la modification d’une des pièces constitutives du lotissement.

Le lotisseur n’a donc pas du tout intérêt à joindre un plan parcellaire ou un plan de division, mais simplement à demander un permis d’aménager pour réaliser x lots, qu’il découpera ensuite comme il veut (à noter qu’en matière de déclaration préalable, le texte exige la fourniture d’un plan de division, ce qui laisse craindre, la jurisprudence ne s’est pas encore prononcée sur ce point, l’interdiction des lotissements dits « à la carte », étant cependant précisé que la SHON peut néanmoins être librement répartie entre les lots du lotissement soumis à DP.

Et dans le même sens : Patrick Hocreitère et Jean-Philippe Meng « En revanche, les rectifications de limites entre lots existants ne sont plus considérés comme une subdivision de lots……il  devrait en résulter que le plan de division joint à la demande de permis d’aménager (comme par le passé, le plan de division parcellaire n’est que facultatif, la possibilité de lotissement « à la carte » étant maintenu sous le régime du permis d’aménager) et en conséquence approuvé par l’autorité administrative ne devrait avoir qu’une portée indicative en ce qui concerne les limites des lots. En revanche, il conserverait toute sa portée en ce qui concerne le nombre de lots à bâtir autorisés.

B14°) Le règlement (s’il existe)

Cette demande peut simplement correspondre à la volonté des colotis et notamment si les dispositions des règles contenues dans les documents d’urbanisme en vigueur sont plus favorables.

A noter que si le règlement peut comprendre des dispositions d’urbanisme plus « sévères » que celles du plan d’occupation des sols/plan local d’urbanisme, l’inverse ne peut être.

Le nouvel article L-442-10 le mentionne expressément.

 

B15°) La subdivision de lots et les difficultés de procédure.

Prévu initialement pour régir l’ensemble des lotissements, l’article R-442-21 modifié par décret le 11 septembre 2007 ne cite que les permis d’aménager.

Les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf lorsqu’elles consistent à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigü.

Patrick Hocreitère et Jean-Philippe Meng : « ……….mais la subdivision de lots (issus d’un permis d’aménager, précision ajoutée !) ne peut plus intervenir que par modification du lotissement à l’initiative des colotis ou dans le cas d’une mise en concordance avec le POS ou PLU. La possibilité antérieure, d’ailleurs contestée, d’autoriser la subdivision en plus de deux lots nouveaux par délivrance d’un nouvel arrêté de lotir (sans autorisation des majorités requises) est opportunément supprimée, et avec elle, pour les lotissements à venir tout au moins, le problème délicat de la superposition des lotissements ».

 

La rédaction initiale de cet article, si elle engendrait une difficulté des plus sérieuses pour les lotissements déclarés concernait l’ensemble des lotissements.

Ainsi pouvaient donc être considérés comme en faisant partie les lotissements autorisés antérieurement au 1er octobre 2007 sous forme d’arrêté de lotir.

Sylvain Pérignon note : « on peut penser que sont également visés les lotissements ayant fait l’objet d’une autorisation de lotir avant la rentrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme », d’autres éminents juristes s’interrogent sur les contentieux potentiels engendrés par cette écriture exclusivement dédiée aux « Permis d’aménager » dont la lecture latérale exclurait les anciens lotissements.

La subdivision de lots, tout comme tout autre modification de lotissement feront donc l’objet de certaines incertitudes lorsqu’elles concerneront les « anciens lotissements » antérieurs à la réforme.

Citons Monsieur Benoit-Cattin (CRDI) reprenant lui-même la position du Ministère :

« Par courrier du .. courant vous avez bien voulu interroger le CRDI sur la procédure à employer pour procéder à la modification d’un arrêté de lotir délivré sous l’ancien régime compte tenu de la  réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2007.
L’administration a pris position sur ce point dans le cadre des questions réponses disponibles sur le site du ministère.
Permis de lotir modificatif : Description :
Pour un permis de lotir déposé et délivré avant le 1er octobre 2007 et qui comprend des parties communes : si une modification de ce permis de lotir est sollicitée après le 1er octobre 2007
enregistre-t- on une DP ou un PA ? (sachant que les modifications ne portent pas sur les parties communes).
Réponse :
Dès lors qu’il y a plus de deux lots et des parties communes, il s’agit d’un permis d’aménager. Le dossier de demande de permis d’aménager modificatif doit être considéré comme un nouveau dossier à part entière. Il est enregistré et instruit conformément aux dispositions applicables depuis le 1er octobre 2007.
Dans le cas, toutefois, ou le lotissement initial relèverait maintenant d’une simple déclaration préalable, le lotisseur doit  simplement déposer une déclaration préalable. En effet, il n’existe  pas de procédure modificative pour une déclaration préalable.
On peut s’interroger sur le bien fondé de cette prise de position « abrupte » au vue du droit antérieur applicable sous l’ancien régime.
Il était admis, par la doctrine et la jurisprudence, que des  modifications d’ampleur limitée, apportées à un projet de  construction, ne nécessitaient pas l’instruction et la délivrance d’un nouveau permis de construire portant sur l’ensemble du projet,  mais pouvaient être autorisées par un permis de construire modificatif, dont l’objet e st limité aux transformations qui sont envisagées. Corrélativement le permis d’origine, en ce qu’il n’est  pas touché par la modification, conservait son intégrité.
La prise de position de l’administration nous semble trouver son support par la substitution du permis d’aménager à l’autorisation de lotir. En effet, si les deux décisions ont la même portée, autoriser la division en vue de l’implantation de bâtiments, leur régime est sensiblement différent, notamment en ce qui concerne la composition du dossier. Un permis d’aménager modificatif délivré sous le régime entré en vigueur le 1er octobre ne peut donc porter que sur un acte  également délivré sous ce régime. Admettre, sous le régime actuel, que le dossier de demande puisse ne porter que sur l’objet de la  modification en faisant abstraction de l’autorisation de base reviendrait indirectement à prolonger la durée de vigueur de l’ancien régime.
C’est donc le passage d’un régime à l’autre qui brise la solution classique du modificatif limité à son seul objet. Elle ne devrait pas, en revanche, être remise en cause lorsque la modification intéresse un permis d’aménager. »

Sur cet importante question, Emmanuel Wormser s’interroge : n’y a-t-il pas confusion ici entre le permis en cours de validité donc avant achèvement de l’aménagement formalisé par la DAACT, et la demande d’un permis modifiant le lotissement, qui est bien une autorisation nouvelle ?«

Il est fort probable que des précisions et corrections seront apportées dans le cadre des nouvelles réformes en cours, mais dans l’attente, services instructeurs, praticiens et juristes soulèvent cette difficulté source de positions différentes et certainement de contentieux prochains.

B16°) La cahier des charges

Ce sujet fera l’objet d’un chapitre spécial en fin d’étude.

 

B2°) Modifications demandées ou acceptées par les colotis

L’article parle de lui-même, ces modifications sont ou sollicitées ou acceptées.

« Une précision importante, dans le calcul des voix, chaque propriétaire compte pour une seule voix même s’il détient plusieurs lots.

Il en va de même si un lot de lotissement est l’assiette d’une copropriété. Monsieur Wormser précise que dans ce cas, c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui doit s’exprimer, pas les copropriétaires individuellement ni, à fortiori, le syndic ou le Conseil syndical.

L’objet de la demande doit être clair et précis, et les colotis les plus intéressés doivent être consultés, même si par ailleurs l’accord de la majorité qualifié est déjà recueilli ». (S.Pérignon).

Patrick Hocreitère et Jean-Philippe Meng : « …..Tout au plus observe-t-on : ……que la réforme n’a pas étendu le principe de l’autorisation d’urbanisme tacite à l’expiration d’un certain délai à compter de la demande de modification ; le droit commun nous semble ici applicable, selon lequel le silence de l’administration à l’expiration du délai de mois vaut refus de l’autorité administrative pour modifier les documents du lotissement. »

Il en va différemment si cette modification est imposée !

 

B3°) Modifications imposées aux  colotis

            B31°) Mise en concordance avec un document d’urbanisme

Ceux-ci ne pourront s’y opposer, mais après enquête publique et dans le cadre des procédures prévues.

L’article de base : L-442-11

Lorsque l’approbation d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d’aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l’autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu.

3 importantes remarques qu’il convient d’appréhender !

1°) Ces modifications ne peuvent être imposées si la commune n’a ni POS, ni PLU.

Une carte communale ne suffirait pas également. ( tout simplement par ce que la carte communale n’a pas de règlement souligne Monsieur Wormser.

            2°) Cette possibilité est également offerte au lotissement « déclaré » !

Nous pouvons penser que là aussi, seule l’hypothèse d’un cahier des charges serait concernée.

Peut-être également la SHON attestée par le lotisseur ?

            3°) Cette possibilité ne concerne que les permis d’aménager !

Nous retrouvons là le sujet traité précédemment au chapitre « les divisions de lots ».

Cette « exhaustivité » n’a pas échappé à Monsieur Sylvain Pérignon.

La rédaction de l’article L-442-11 vise l’approbation d’un document d’urbanisme « postérieurement au permis d’aménager……. ». Malgré cette rédaction, on peut néanmoins penser que la procédure sera applicable pour modifier les documents d’un lotissement autorisé par décision prise sous le régime des textes antérieurs au 1er octobre 2007.

Cette interprétation s’impose d’autant plus que l’article R-442-20 étend le régime de l’article L-442-11 aux lotissements antérieurs à la loi du 14 mars 1919 et aux remembrements d’après-guerre ».

Oui !… ?

Il restera tout de même à convaincre les colotis « farouchement opposés » à toutes modifications imposées, et leurs avocats !!!!!

Nous retrouverons fréquemment cet « oubli » dans la correction des textes qui, s’ils ne sont pas rapidement corrigés, ouvriront la porte à de nombreux contentieux.

Retenons dans tous les cas de figure l’essentiel totalement traité dans son ouvrage par S. Pérignon.

            – Les documents visés sont les mêmes que ceux évoqués précédemment.

            – L’enquête publique se fera selon les articles R-123-1 et suivants du code l’environnement.

            -Le Conseil Municipal ne peut que donner un avis mais n’est pas compétent.

Il conviendra de prendre en compte la « procédure allégée » de la déclaration préalable par rapport à celle du permis d’aménager précise Emmanuel Wormser.

R-441-9 : La déclaration préalable précise :

a) L’identité du ou des déclarants ;

b) La localisation et la superficie du ou des terrains ;

c) La nature des travaux ou la description du projet de division.

Et r-441-10 : Le dossier joint à la déclaration comprend :

a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ;

b) Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ;

c) Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement faisant apparaître, s’il y a lieu, la ou les divisions projetées.

Il est complété, s’il y a lieu, par les documents mentionnés aux articles R. 441-6 à R. 441-8.

La déclaration comporte également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable.

 

B322°) Modifications par déclaration d’utilité publique d’une opération.

L’article de référence, L-442-13

La déclaration d’utilité publique d’une opération qui n’est pas compatible avec les dispositions à caractère réglementaire régissant un lotissement approuvé ne peut intervenir que si l’enquête publique relative à cette opération a porté à la fois sur l’utilité publique et sur la modification des documents régissant le lotissement. La déclaration d’utilité publique emporte alors modification de ces documents.

S.Pérignon : on notera que la déclaration d’utilité publique ne modifie que les dispositions à caractère règlementaire régissant le lotissement, et ne peut concerner le cahier  des charges contractuel. Une telle disposition aurait en effet été inutile, l’ordonnance d’expropriation ou la cession amiable après déclaration d’utilité publique entrainant extinction des droits réels et personnels existants sur les immeubles expropriés.

L’expropriation doit être suivie de l’acquisition des immeubles et l’opération envisagée doit être justifiée !

( Note de Vincent Guinot) : Il me semble important de rappeler que l’article L.442-10, dans son deuxième alinéa dispose que « Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l’alinéa précédent ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible. ». L’aménageur a donc un droit de véto pendant cette période au cours de laquelle il lui resterait des lots à commercialiser.

 

 

 

 

 

 

 

C. Caducité des règles d’urbanisme spécifiques des lotissements.

 

De nouveau un article au devenir problématique le L-442-9 :

Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l’article L. 111-5-4.

Cet article ne semble, de par sa rédaction, ne concerner que les « lotissements approuvés avant la réforme », (il n’est fait mention que de l’appellation « arrêté de lotir »)  il appartiendra de vérifier comment s’appliquera la caducité des Permis d’aménager et du lotissent déclaré à partir du 2 octobre 2017 !

Dans l’attente, cet article réaffirme la caducité telle qu’elle était évoquée dans l’article L-315-2-1 de 1986.

Dès le 8 juillet 1988, date de la mise en application de la loi du 6 janvier 1986, cette règle s’est appliquée et concernait les  lotissements de plus de 10 ans….soit ceux antérieurs au 9 juillet 1978 mais également les « permis valant division » délivrés de 1958 à 1977.

Elle ne concernait pas les lotissements antérieurs à la loi du 19 juillet 1924, aucun document n’étant alors approuvé par l’autorité administrative.

Patrick Hocreitère et Jean-Philippe Meng : « La nouveauté tient aux règles d’information préalable des colotis du risque de caducité de plein droit de ces règles et de la faculté d’opposition qui leur est reconnu ».

Les conditions pour que la caducité s’applique :

            – le lotissement doit être couvert par un POS ou un PLU ou Plan de sauvegarde et de mise en valeur d’un secteur sauvegardé ou un plan d’aménagement de zone des anciennes ZAC….uniquement

            – L’annulation contentieuse de la délibération approuvant le document d’urbanisme ne saurait remettre en cause la caducité prononcée

            – le lotissement doit être autorisé depuis au moins 10 ans

            – Les colotis ne doivent pas avoir demandé et obtenu le maintien des règles spécifiques du lotissement régies par l’article R-442-23 renvoyant aux transmissions prévues par les articles R-423-7 à 13

            – L’autorité peut être favorable ou défavorable à cette requête.

            – en cas d’accord les formalités d’affichage sont impératives

            – en cas de désaccord, une enquête publique  R-442-23 devra avoir lieu avec information affichée en mairie. (Le législateur est venu avec la réforme clore les divers débats engendrés par le non affichage de cette information).

L’article R-442-25 est venu, à cet effet, apporter une faculté de rattrapage pour les lotissements autorisés avant le 30 juin 1986….

Lorsque les colotis d’un lotissement approuvé antérieurement au 30 juin 1986 n’ont pas bénéficié de l’information prévue par l’article R. 315-44-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme, les règles d’urbanisme spécifiques au lotissement cessent de s’appliquer à compter du 1er juillet 2007 si les colotis, à la majorité prévue par l’article L. 315-3 du même code, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 8 décembre 2005 précitée, n’ont pas, avant cette date, demandé leur maintien en vigueur.

A défaut d’une telle demande, ces règles ont cessé de s’appliquer au 1 juillet 2007.

 

Nous avons traité cette question  en gardant « pour la fin » ce qui nous paraît dès plus important : la définition « des règles d’urbanisme » ?

Hormis le juriste ou le praticien averti, peu ont connaissance des subtilités et de la « bataille » qui a longtemps fait rage entre l’Administration, les propriétaires, les juridictions civiles et administratives.

Nous ne pouvons que reprendre pratiquement « mot pour mot » le résumé dressé par Monsieur Pérignon dans son ouvrage servant de support à cette note.

Il semble essentiel que le lecteur puisse l’appréhender, certaines conclusions importantes peuvent en découler.

 

 

C.1. Définition controversée des « règles du lotissement »

Dès lors qu’est intervenue la caducité des règles spécifiques du lotissement, le règlement d’urbanisme et le cahier des charges approuvés, et ayant de ce fait une dimension réglementaire, cessent d’être opposables à toute demande d’autorisation d’urbanisme.

C.1.1 La Doctrine Administrative :

Celle-ci a fait une lecture très extensive de la caducité, en considérant que les règles d’urbanisme » appelées à disparaître peuvent être insérées « dans tout document, notamment graphique, qui induit une règle d’urbanisme : c’est le cas d’un plan-masse qui fixe le lieu d’implantation des constructions, d’un plan parcellaire qui définit la forme et la superficie des parcelles (..) c’est donc l’ensemble du régime de « droit public propre au lotissement qui disparaît ».  (circulaire du 25 juillet 1986, JCPN 1986, prat.9891)

Les lots en lotissements frappés de caducité redeviendraient donc des terrains « ordinaires » dont la subdivision relèverait du droit commun note Sylvain Pérignon pour l’Administration.

Partageons toutefois l’observation de Maître Vincent Guinot : « Ce n’est pas parce que les règlements d’urbanisme du lotissement deviennent caduques que les terrains qui le constituent tombent dans le droit commun. D’une part, le code de l’urbanisme vise la modification des documents « approuvés » du dossier de permis d’aménager et non pas seulement la modification des règles d’urbanisme que contiendraient les documents constitutifs du lotissement. D’autre part, si au cahier des charges est annexé un plan du lotissement ou si ce cahier des charges décrit, comme c’est souvent le cas, le nombre, l’emplacement des lots, je ne pense pas qu’un coloti puisse librement subdiviser son lot, sans quoi il porterait atteinte aux droits contractuels des autres co-lotis ».

De même serait frappée de caducité l’attestation de densité donnée par le lotisseur lorsque celui-ci avait réparti conventionnellement la SHON reprend S.Pérignon toujours selon l’Administration.

« Ici encore, j’en doute !»(Vincent Guinot)

Si la surface hors œuvre nette autorisée par le permis d’aménager peut être regardée comme une règle d’urbanisme devenant caduque au bout de dix ans, en sorte que les règlements du COS prévues par le PLU s’appliqueraient, en droit civil, il n’est pas évident qu’un coloti ne puisse pas se prévaloir de ce que le voisin construit plus de m² que ce qui était affecté sur son terrain. Tout dépend, ici encore, de la question de savoir si la SHON n’aurait pas pu être contractuellement répartie sur les différents lots. C’est le même problème, par exemple, avec une disposition du règlement qui limiterait à R+2 la hauteur des constructions, qui serait devenue caduque au bout de 10 ans mais aurait été reprise dans le cahier des charges, lequel, lui, s’applique tant que les colotis ne décident pas, unanimement, de sortir du lotissement, de le dissoudre, comme une copropriété. La règle limitant la hauteur ne pourra pas être invoquée à l’appui d’un recours contre un permis de construire, qui est délivré sous réserve du droit des tiers, en revanche, une fois la construction réalisée, n’importe quel coloti pourra agir devant le tribunal de grande instance sur le fondement de la responsabilité contractuelle dans un délai de 5 ans (nouveau délai de prescription), sur la base du cahier des charges ?

Seules s’appliqueraient les règles du PLU ou du document en tenant lieu.

Ainsi, la doctrine administrative avait poussé très loin son interprétation des conséquences de la caducité, et considérait que lorsque le lotisseur était demeuré propriétaire de plusieurs lots contigus, ce tènement ne pouvait être divisé qu’après obtention d’une nouvelle autorisation de lotir (rép. Min. n° 58150, Joan Q 6 mai 2002, p.2427)

 

 

C.1.2 La Jurisprudence :

Et donc, dans le même sens que  les positions de Maître Vincent Guinot :

Celle-ci a infirmé cette assimilation de l’autorisation de lotir à une règle d’urbanisme  frappée de caducité.

« L’autorisation de principe de constituer un lotissement en divisant en lots le terrain initial donnée par l’arrêté (de lotir) n’est pas une règle d’urbanisme ayant cessé de s’appliquer (…) cette autorisation de lotir a toujours effet, la division parcellaire et les droits à construire devant être désormais être conformes aux dispositions du POS ». (CAA Lyon 18 février 2003, Commune du Breuil-sur-Couze, req. N° 02LY00891 et n° 021LY00939)

La caducité administrative du lotissement n’a aucune conséquence sur le « mode de gestion des parties communes » et n’a donc aucune incidence sur les statuts de l’association syndicale des colotis.

Nous rajouterons après repris l’analyse de Monsieur Pérignon et en n’engageant que l’auteur de cette étude que pour répondre négativement à une question récurrente  « un lotissement cesse –t-il d’être un lotissement ? »

Ainsi même un lot de lotissement frappé de caducité restera soumis en cas de mutation à l’article L-111-5-3 du code de l’urbanisme en cas de mutation. (lot non bâti, par postulat)

La question relative au périmètre du lotissement (et surement certaines autres) resterait ainsi « d’actualité »…….à ceci près que certains auteurs (commentaires Litec.2007, page 278) considéreraient que le périmètre du lotissement serait frappé de caducité.

Par contre, c’est bien « l’ensemble des stipulations du règlement qui est frappé de caducité, et sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur la nature de ces stipulations (Cass.3eme civ.26 janvier 2005,n°03-15584, Bull.civ.n°17, p.13)

Rajoutons la position du Conseil d’état :

« En conséquence, les indications des divisions parcellaires cessent de s’appliquer au terme de 10 années à compter  de la délivrance de l’autorisation de lotir, sous réserve que la majorité des colotis n’aient pas demandé comme le leur permet le 2eme alinéa de l’article L-315-2-1, le maintien de ces règles. Dans ce dernier cas, seule une décision expresse de l’autorité compétente, prise après enquête publique, peut rendre caduque les règles des divisions parcellaires. »

 

Reprenons la conclusion et diverses autres positions exprimées dans les  commentaires litec page 277 et 278 édition 2008 :

«  A notre avis, toutes les règles contenues par un document d’urbanisme non approuvé par l’Administration restent en vigueur ».

Le principe de caducité ne s’applique pas aux règles de prospects fixées par le cahier des charges approuvé qui a toujours un caractère contractuel. (Position non reprise par l’Administration).

Enfin, Maître Durand (Les autorisations d’urbanisme. édition 2008) : « Le permis de construire sanctionne les règles d’urbanisme des lotissements. Mais il doit être, en outre, conforme soit aux dispositions contenues dans l’arrêté de lotir lui-même en ce qui concerne, par exemple, la surface hors œuvre maximale constructible dans le lotissement (CE 29 juin1990 n° 81295 et autres…).

En revanche, les cahiers des charges ne sont pas, en principe, opposables aux demandes de permis de construire, en raison de leur caractère d’actes  contractuels de droit privé. Mais il en va autrement lorsque, ayant été approuvés, ils ont acquis de ce fait un caractère règlementaire. (CE 6 nov.1992 n° 79911)

Enfin, Maître Durand, à propos des consultations obligatoires  qui doivent être effectuées sous peine de nullité rajoute : « pourtant, le juge administratif admet que le règlement d’un lotissement puisse imposer que les demandeurs produisent divers accords dont l’absence entache d’irrégularité l’autorisation délivrée. (CE, 29 juin 1990 n° 81295 ; CE 11 décembre 1991, n° 103369 et autres….)

 

 

Il nous reste donc à traiter de l’objet même de la présente note……du cahier des charges, objet de tant de controverses et d’analyses par d’éminents juristes.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

D. Le cahier des Charges !!!

 

Celui-ci est concerné à double titre :

            – C’est un « document » du lotissement

            – Il peut contenir des « règles » du lotissement

 

D.1 : La définition juridique d’un cahier des charges de lotissement.

Nous en avons trouvé plusieurs sans pour autant pouvoir en proposer une résultant d’un article du Code Civil, voir du  Code de l’Urbanisme en dehors de l’ancien article R-315-9 aujourd’hui abrogé qui qualifiait ce document de « contractuel ».

La jurisprudence est probablement venue le définir.

Ainsi selon Serge Braudo :

– Un « Cahier des charges » est un document qui est une pièce annexe au contrat principal, dans lequel sont énumérées les obligations se rapportant aux conditions d’exécution du contrat principal : il en est ainsi du cahier des charges d’un lotissement.

Et selon d’autres propositions :

            – Le Cahier des charges de lotissement définit les droits et obligations des propriétaires de lots. Il ne peut contenir ni règles de construction, ni dispositions contraires au droit de l’urbanisme

Le deuxième alinéa de la  « définition » devrait nous inciter à la prudence, le droit de l’urbanisme évoluant avec le temps, une disposition non contraire à un instant « t » pourrait évoluer défavorablement.

            – et: le cahier des charges d’un lotissement est un document de droit purement privé et de nature contractuelle qui, quels que soient son contenu et son ancienneté, fait la loi entre les parties qui peuvent s’en prévaloir devant les tribunaux judiciaires

            – rajoutons celle proposée par la Chambre Départementale des Géomètres-Experts Fonciers du Rhône : le cahier des charges d’un lotissement est un document facultatif de droit purement privé et de nature contractuelle qui, quels que soient son contenu et son ancienneté, fait la loi entre les parties qui peuvent s’en prévaloir devant les tribunaux. Il définit les rapports contractuels entre le lotisseur et les colotis ainsi qu’entre les colotis eux-mêmes (servitudes de droits privé, règles de vie commune, nature des clôtures autorisées, activités professionnelles ou commerciales autorisées, obligations, concernant l’entretien des plantations, etc…). Le coloti devra en respecter les dispositions tant de l’assemblées générale de l’Association syndicale n’a pas décédé de les modifier.

 A l’évidence, plusieurs lectures plus ou moins similaires en sont faites sans toutefois pouvoir mettre en avant une définition unique.

Nous pourrions aussi vous proposer cette définition :

Le présent cahier des charges fixe les droits et obligations du lotisseur, des acquéreurs ou locataires des lots et de la collectivité publique concernée ainsi que le programme d’aménagement et d’assainissement. Le cahier des charges comporte également un règlement d’urbanisme opposable au tiers ayant pour objet de fixer les règles et servitudes d’intérêt général imposées aux constructions selon leur nature et leurs caractéristiques, ainsi que celles imposées aux installations d’intérêt collectif et aux espaces libres ou verts.

Mail il s’agit de la définition TUNISIENNE !!!!!

Cette liaison « facile ( !) » pour tenter de comprendre et d’appréhender, autant que faire se peut, les nombreux contentieux en la matière et les jurisprudences discordantes lorsque règles contractuelles et d’urbanisme se confondent.

Il serait toutefois intéressant de savoir si la Tunisie connaît autant de contentieux en la matière. !

Emmanuel Wormser commente ainsi cette « insertion tunisienne » : » Ca tombe bien : en France, il ne doit plus contenir de « règlement opposable aux tiers ». En droit du contrat, il n’est d’ailleurs opposable qu’aux co-contractants : les colotis. »

 

D.2 : Le cahier des charges « multi-facettes » !.

Nous l’avons vu, le cahier des charges peut avoir nature mixte ou hybride du fait de son approbation d’alors par le Préfet.

A la fois

 « Contrat » entre les colotis du fait de leur adhésion volontaire, domaine du droit privé.

et

« Règlement administratif »  du fait de l’approbation préfectoral du fait de l’approbation préfectorale

Cette ambigüité née en 1924 perdurera jusqu’au 1er janvier 1977, date à partir de laquelle, petit à petit la séparation « règlement » et  « cahier des charges » se mit lentement en place.

L’application du L-442-10 :

Syvain Pérignon : « Si la modification du cahier des charges dans le cadre de la procédure ….prévue par l’articleL-442-10 paraît cohérente avec la nature hybride du cahier des charges, lorsqu’il est à la fois contrat et règlement, la doctrine était généralement réservée sur la possibilité d’appliquer cette procédure lorsque le cahier des charges était purement contractuel, n’ayant jamais été

            – approuvé par l’autorité administrative

            – ou, lorsqu’il était redevenu purement contractuel, de par l’effet de la caducité organisé par l’article L-442-9 »

Où quand Conseil d’état et Cour de Cassation se mettent d’accord.

La jurisprudence a cependant considéré que des cahiers des charges rentraient parmi les « documents du lotissement » modifiables dans le cadre de la procédure définie par l’article L 315-3 puis par l’article L 442-10.

« Si l’article R 315-9 tel qu’il résulte du décret du 26 juillet 1977, définit le cahier des charges d’un lotissement comme un document contractuel non soumis à l’approbation de l’autorité administrative, cette disposition réglementaire n’a pas pour objet et n’aurait pu légalement avoir pour effet de priver le préfet du pouvoir d’approuver, selon la procédure définie à l’article L 315-3, les modifications apportées par la majorité qualifiée aux clauses de nature réglementaires de ce document » (CE 10 mars 1989, Commune de Reichstett, req n° 70070).

La cour de cassation, sans même invoquer un critère tiré de la nature des clauses modifiables, et sans s’arrêter au fait qu’à l’époque où le législateur était intervenu, soit en 1967, les cahiers des charges étaient approuvés par l’administration, applique à la lettre l’article L 315-3 et considère que cette disposition d’ordre public s’impose même à des documents de pur droit privé, et quand bien même le cahier des charges aurait prévu les conditions dans lesquelles ses dispositions pourraient être modifiées.

Enfin, dans tous les cas de figure, l’accord même unanime, des colotis doit être suivi d’un arrêté de l’autorité administrative compétente prononçant la modification (Cass. 3e civ. 20 mai 1998, n° 96-16639, Bull. civ. III, n° 107, p. 72 ; Cass 3e civ. 4 février 2004, n° 02-11409, Bull. civ III, n° 22, p.22).

 

Concernant la caducité dès règles :

S’agissant du cahier des charges, la Cour de Cassation se refuse à distinguer, au sein de ces documents, entre règle d’urbanisme, qui seraient frappées de caducité, et règles ayant un autre objet et qui de ce fait demeureraient en vigueur :

C’est l’ensemble du cahier des charges qui reste un contrat, non affecté par la caducité  administrative du lotissement.

Les dispositions de l’article L-315-2-1, alinéa 3 du code de l’urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges et ce document quelque soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ».

(Cass. 3° civ. 22 mai 1996, n°93-19462, Bull.civ n° 118,p.75

Dans le même sens (Cour de Cassation, 3° cham. Civ. 8 avril 2008 (pourvoi n° 07-10.054), cassation partielle.

Une société civile immobilière (SCI), propriétaire d’un lot dans un lotissement dont le cahier des charges, établi en 1924, a été approuvé par arrêté préfectoral et Mme X, occupante de l’immeuble construit sur ce lot, ont assigné en démolition les époux Y, propriétaire d’un lot voisin, acquis en 1990, sur lesquels ils avaient fait édifier une construction selon un permis de construire déposé par M. Z, architecte.

Pour débouter la SCI de cette demande, en ce qu’elle était fondée sur la violation du cahier des charges du lotissement, l’arrêt de la Cour d’appel a retenu que si le cahier des charges revêt un caractère contractuel et engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues malgré l’approbation en 1984 d’un plan d’occupation des sols (POS), les « stipulations » dont excipent les demanderesses ont en réalité un caractère réglementaire dès lors que le « cahier des charges » a été approuvé par l’autorité administrative, qu’il s’ensuit que les dispositions de l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme, qui vise « les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement » lui sont applicables et que le document approuvé a cessé de produire des effets en 1984, ensuite de l’approbation du POS qui en a régulièrement pris le relais.

Il est ajouté à l’arrêt contesté que les époux Y n’ont acquis leur lot que postérieurement, au cours de l’année 1990, qu’il s’ensuit que les prescriptions du « cahier des charges » sont en tout état de cause dépourvues de caractère contractuel à leur égard et que seules les dispositions du POS peuvent leur être opposées.

La Cour de cassation censure la décision.

En statuant ainsi, alors que le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a violé l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code civil.

Ainsi poursuit Monsieur Sylvain Pérignon :

Dès lors que le cahier des charges reste un contrat, non opposable aux autorisations d’urbanisme, mais dont chaque coloti peut demander le respect nonobstant la caducité administrative du lotissement, la seule voie pour son évolution est la modification prévue par l’article L-442-10 ou 11.

Le problème s’est posé de la contractualisation des règles d’urbanisme, contractualisation qui ferait échec à la caducité des lotissements.

Consacrant la jurisprudence de la Cour de Cassation, selon laquelle on  ne pouvait inférer de la simple reproduction d’un règlement d’urbanisme dans un acte de vente la contractualisation de ce dernier. (Cass, 3° civ, 15 décembre 1999, N°97-20503, Bull.civ.n° 247, p.110) l’article L-111-5, issu de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, interdit toute contractualisation fortuite d’une règle d’urbanisme.

Mais cette faculté n’est pas remise en cause si la volonté de la contractualise est clairement et expressement affirmée. (Cass.3°civ. 26 juin 2002, n° 00-20482)

Et la caducité vu par Maître Patrice Cornille où quand Conseil d’état  et  Cour de Cassation ne se mettent pas  d’accord.

(cf : construction et urbanisme janvier 1999)

Le débat reste d’actualité malgré la réforme des autorisations d’urbanisme.

«  Il n’est guerre de situations plus choquantes  que celles dans lesquelles un constructeur obtient un permis de construire incontestablement valable dans un lotissement approuvé depuis plus de 10 ans, tout en encourant le risque d’une démolition des travaux autorisés à la demande d’un coloti invoquant la violation du cahier des charges.

Ce danger, redouté de tous et notamment des notaires, résulte de la loi du 6 janvier 1986, instaurant l’article L-315-2-1 du CU.

Il est l’expression d’un conflit entre l’extrème faveur de l’administration pour l’adaptation automatique des lotissements au droit local des sols passé 10 ans, et la protection farouche des coltis de l’intangibilité de leur statut contractuel. Ce conflit qui se trouve au moins en apparence dans l’examen comparé des jurisprudences du CE et de la Cour de Cassation, est moins insoluble qu’on pourrait le penser à condition de connaître un peu l’histoire mouvementée des lotissements »

 

Nous nous conterons de reprendre les conclusions de Pierre Cornille sans rappeler les nombreuses jurisprudences qu’il a analysées.

1. En finir avec la brutalité de la « caducité »

A : tous les cahiers des charges sont contractuels.

            Le Conseil d’Etat analyse le plan de morcèlement comme une règle d’urbanisme qui cesse de s’appliquer au bout de 10 ans ; pas la Cour de Cassation qui a condamné un coloti ayant construit dans une zone non aedificandi.

……..

« Au total, il n’y a donc aucune « contractualisation judiciaire des règles d’urbanisme qui ferait obstacle, pas plus avant qu’après 1986, à l’évolution des lotissements, mais comme toujours deux jurisprudences parallèles qui s’ignorent ; tous les cahiers des charges sans exception ont et conservent un caractère contractuel, ce qui n’exclut en rien le caractère de « règles d’urbanisme » des clauses que les cahiers approuvés contiennent, même après 10 ans »

B. La péremption, sauf opposition, dès règles d’urbanisme ou quand Conseil d’état  et  Cour de Cassation « sont à couteaux tirés ! »

Avant la réforme : opposition des deux juridictions sur la nécessité des formalités d’affichage prévues par l’article R-315-44-1

« Ce conflit est important…..Toute cette politique est organisée, au moins depuis la loi d’orientation foncière de 1967, autour d’un compromis permettant à l’autorité administrative d’imposer en fin de compte l’intégration des lotissements dans le droit commun, mais sans jamais ignorer la protection des colotis, ou du moins leur majorité.

…….

Procédure plus autoritaire datant de 1976, et que l’administration peut utiliser subsidiairement en cas d’échec de celle de 1967 permettant une « mise en concordance » du lotissement avec un POS ultérieur, mais sous couvert d’une enquête publique.

Passage en force !!!!!!sur le R-315-44-1 que combat la Cour de Cassation en veillant à cet affichage….afin que les colotis puissent résister majoritairement ………à ce coup d’état. (note personnelle !)

 

 

1. En finir avec l’unanimité contractuelle »

A : tous les cahiers des charges sont –ils désormais des actes « mixtes » ou quand Conseil d’état  et  Cour de Cassation « se réconcilient ! »

Convergence entre un arrêt CE et Cour de Cassation. «  Ces deux décisions valident la modification d’un cahier des charges non approuvé, et par conséquent exclusivement contractuel, suivant la procédure administrative du L-315-3. L’arrêt du 20 mai 1998 est particulièrement net puisqu’il infirme une décision ayant admis qu’un cahier des charges de 1983 soit modifié à l’unanimité des colotis au motif qu’il fallait en plus un arrêté administratif approuvant la modification intervenue, conformément à l’article L.315-3.

Résumons l’excellente analyse de Pierre Cornille.

Tout avait été mise en œuvre pour combattre « l’unanimité » » des colotis pour imposer une modification « administrative » et ce depuis 1967…….et cela … « semble » gagné.

A CECI près que d’autres éminents juristes défendent « becs et ongles » la théorie de l’unanimité……..Alors ?

Arrêt du Conseil d’Etat n°85896

REQUETE DU SIEUR Y… JEAN ET DES EPOUX X… TENDANT A L’ANNULATION DU JUGEMENT DU 8 DECEMBRE 1971 PAR LEQUEL LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE GRENOBLE A REJETE LEUR DEMANDE D’ANNULATION D’UN ARRETE DU PREFET DE L’ISERE DU 26 FEVRIER 1969, APPROUVANT DES MODIFICATIONS AU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT DU MAS DE COULET A L’ALPE D’HUEZ, ENSEMBLE A L’ANNULATION DUDIT ARRETE ;
VU L’ORDONNANCE DU 31 JUILLET 1945 ET LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; LE CODE DE L’URBANISME ET DE L’HABITATION ; LA LOI DU 30 DECEMBRE 1967 ; LE CODE GENERAL DES IMPOTS ;
SUR LE MOYEN TIRE DE CE QUE LE CAHIER DES CHARGES PRIMITIF DU LOTISSEMENT NE POUVAIT ETRE MODIFIE QUE SELON LES PROCEDURES QUI Y ETAIENT PREVUES A L’ORIGINE : – CONSIDERANT QU’AUX TERMES DE L’ARTICLE 38 DE LA LOI DU 30 DECEMBRE 1967, « LORSQUE LES DEUX-TIERS DES PROPRIETAIRES DETENANT ENSEMBLE LES TROIS-QUARTS AU MOINS DE LA SUPERFICIE D’UN LOTISSEMENT OU LES TROIS-QUARTS DES PROPRIETAIRES DETENANT AU MOINS LES DEUX-TIERS DE LADITE SUPERFICIE LE DEMANDENT OU L’ACCEPTENT, LE PREFET PEUT PRONONCER LA MODIFICATION DE TOUT OU PARTIE DES DOCUMENTS ET NOTAMMENT DU CAHIER DES CHARGES CONCERNANT CE LOTISSEMENT LORSQUE CETTE MODIFICATION EST COMPATIBLE AVEC LA REGLEMENTATION D’URBANISME APPLICABLE AU SECTEUR OU SE TROUVE SITUE LE TERRAIN » ; QUE CES DISPOSITIONS SONT APPLICABLES MEME AU CAS OU LE CAHIER DES CHARGES INITIAL A PREVU QUE CERTAINES DE SES DISPOSITIONS NE POURRAIENT ETRE MODIFIEES QU’A L’UNANIMITE ; QU’IL SUIT DE LA QUE LES REQUERANTS NE SONT FONDES A SOUTENIR NI QUE LA CLAUSE D’UNANIMITE INSCRITE A L’ARTICLE 25 DU CAHIER DES CHARGES APPROUVE LE 24 OCTOBRE 1961 DEVAIT L’EMPORTER SUR LES CONDITIONS DE MAJORITES QUALIFIEES DEFINIES A L’ARTICLE 38 DE LA LOI DU 30 DECEMBRE 1967, NI QUE CET ARTICLE 38 ETAIT INAPPLICABLE EN L’ESPECE, EN RAISON DE LA CIRCONSTANCE QU’UNE ASSEMBLEE GENERALE DES PROPRIETAIRES AVAIT ETE REUNIE EN VUE DE LA MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT ;
SUR LE MOYEN TIRE DE CE QUE LE PREFET NE POUVAIT, PAR L’ARRETE ATTAQUE EN DATE DU 26 FEVRIER 1969, AUTORISER UN BOULEVERSEMENT DE L’ECONOMIE DU CAHIER DES CHARGES PRIMITIF : – CONS. QU’IL RESULTE DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 38 DE LA LOI D’ORIENTATION FONCIERE QUE L’AUTORITE PREFECTORALE PEUT, LORSQUE LES CONDITIONS DE MAJORITE SONT REUNIES, AUTORISER LA MODIFICATION DES CLAUSES D’UN CAHIER DES CHARGES D’UN LOTISSEMENT A LA SEULE CONDITION QUE LES MODIFICATIONS EN CAUSE NE SOIENT PAS INCOMPATIBLES AVEC LA REGLEMENTATION D’URBANISME APPLICABLE AU SECTEUR OU SE TROUVE SITUE LE TERRAIN ; QU’EN L’ESPECE, LES MODIFICATIONS APPORTEES AU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT NE SONT PAS INCOMPATIBLES AVEC LA REGLEMENTATION D’URBANISME APPLICABLE AU SECTEUR INTERESSE ;
SUR LE MOYEN TIRE DE CE QUE LES CONDITIONS DE MAJORITE INSCRITES A L’ARTICLE 38 N’ETAIENT PAS ATTEINTES ; SUR LES AUTRES MOYENS DE LA REQUETE :
CONS. QUE DE TOUT CE QUI PRECEDE IL RESULTE QUE LES REQUERANTS NE SONT PAS FONDES A SOUTENIR QUE C’EST A TORT QUE, PAR LE JUGEMENT ATTAQUE, LEQUEL N’EST ENTACHE D’AUCUNE OMISSION DE STATUER, LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE GRENOBLE A REJETE LEUR DEMANDE ;
REJET AVEC DEPENS.

B : Le risque de « contractualisation » du règlement

……..Tout cela ne changera probablement pas dans la pratique les services instructeurs qui continueront  de délivrer les permis de construire dans les lotissements de plus de 10 ans à la seule lumière des règles d’urbanisme de droit commun, comme si le cahier des charges et le règlement avaient été abrogés………

Tout ne serait-il pas changé, en revanche, si le juge judiciaire admettait à la demande d’un coloti, que l’inobservation du règlement irrégulièrement abrogé, malgré un permis valable, soit sanctionné sur le fondement des articles 1134 et 1143 C.civ. ?

Maître Cornille nous explique qu’il peut y avoir une certaine volonté de considérer que le règlement pourrait se « privatiser » mais souligne que la Cour de Cassation avec raison selon lui y fait obstacle.

Tentons d’avancer !

La réforme selon les commentaires litec, 2008, page 278 mettrait un terme à cette différence de jurisprudences grâce aux R-442-23 et 24

R-442-23 : La demande de maintien des règles propres aux lotissements fait l’objet des transmissions prévues aux articles R. 423-7 à R. 423-13.

Si la majorité requise est atteinte, l’autorité compétente se prononce dans les conditions suivantes :

1° Lorsqu’elle décide de ne pas rendre caduques les règles propres du lotissement, elle publie, dans le délai de trois mois à compter de la transmission de la demande prévue au premier alinéa, un avis informant que les règles propres au lotissement continuent à s’appliquer.

Cet avis est affiché à la mairie pendant deux mois et annexé au plan local d’urbanisme dans les conditions définies à l’article L. 126-1 ;

2° Lorsqu’elle décide d’engager la procédure prévue par le deuxième alinéa de l’article L. 442-9, l’enquête publique est organisée dans les formes prévues par les articles R. 123-7 à R. 123-23 du code de l’environnement. Le dossier soumis à enquête comprend :

a) La mention des textes qui régissent l’enquête publique en cause et l’indication de la façon dont cette enquête s’insère dans la procédure administrative ;

b) L’ensemble des documents approuvés du lotissement ;

c) Les règles d’urbanisme applicables au secteur couvert par le lotissement.

L’enquête publique préalable à l’approbation, la modification ou la révision du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu, tient lieu de l’enquête publique prévue au deuxième alinéa de l’article L. 442-9, à condition que le dossier d’enquête ait été complété par les pièces mentionnées à l’alinéa précédent.

R-442-24 : Lorsque l’approbation d’un plan local d’urbanisme ou d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur aura pour effet de rendre caduques les règles d’urbanisme spécifiques à des lotissements qui ont été approuvées antérieurement au 30 juin 1986, les colotis sont informés, au moment de l’enquête publique, que ces règles cesseront de s’appliquer en application de l’article L. 442-9 et de la possibilité qui leur est donnée par cet article de demander leur maintien en vigueur.

Cette information est faite à l’initiative de l’autorité compétente en matière de permis d’aménager par voie d’affichage pendant deux mois à la mairie.

Et, également, selon Maître Vincent Guinot, Avocat, l’article :

R-442-25 : Lorsque les colotis d’un lotissement approuvé antérieurement au 30 juin 1986 n’ont pas bénéficié de l’information prévue par l’article R. 315-44-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme, les règles d’urbanisme spécifiques au lotissement cessent de s’appliquer à compter du 1er juillet 2007 si les colotis, à la majorité prévue par l’article L. 315-3 du même code, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 8 décembre 2005 précitée, n’ont pas, avant cette date, demandé leur maintien en vigueur.

Partrick Hocretière et Jean-Philippe Meng co-auteurs de « La réforme de l’urbanisme – édition berger-levrault. 2007 reprennent le sujet :

« La nouveauté tient aux règles d’information préalable des colotis du risque de caducité de plein droit de ces règles et de la faculté d’opposition qui leur est reconnue.

            – La cession de rattrapage pour les lotissements anciens lorsque les colotis n’ont pas bénéficié des mesures d’information prévues.

Antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme, une information préalable des colotis, à la charge de la commune, était prévue par l’article R-315-44-1 ancien CU pour les SEULS lotissements autorisés antérieurement au 30 juin 1986.

Une divergence d’interprétation était apparue entre, d’une part, la Cour de Cassation qui conférait à ces mesures d’information un caractère substantiel, au point d’ailleurs que leur inexécution ou leur exécution non-conforme paralysait l’effectivité de la caducité et que ce moyen pouvait être relevé d’office par le juge judiciaire, et d’autre part, le Conseil d’Etat pour lequel l’inexécution de ces formalités était sans incidence sur la caducité des règles.

Il convenait de remédier à cette regrettable divergence ainsi qu’en avait convenu le gouvernement ».

L’article R-442-25 est donc venu « donner une seconde chance » de s’opposer à la caducité.

(Observation personnelle) : l’article R-442-25 fait partie des rares articles entrés en vigueur le 1 janvier 2007  (décret 2007-18 du 5 janvier 2007) !

TOUS les colotis , à l’évidence, …étaient censés ne pas ignorer la loi !

« La gestation » aura donc duré 9 mois…comme il se doit !

  • Article 26


L’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et le présent décret entreront en vigueur le 1er juillet 2007 sous réserve des dispositions suivantes :
1. Le délai d’un mois prévu par les articles R. 423-38 et R. 423-42 est porté à deux mois pour les demandes de permis déposées entre le 1er juillet et le 30 septembre 2007 inclus.
2. L’article R. 442-25 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’article 9, entrera en vigueur le 1er janvier 2007.
3. Les articles R. 600-1 à R. 600-3 du code de l’urbanisme, dans leur rédaction issue de l’article 12, sont applicables aux actions introduites à compter du 1er juillet 2007.
4. Le I et le II de l’article 16 ainsi que l’article 24 entreront en vigueur le 1er janvier 2007. Les articles R. 111-21 et R. 111-21-1 du code de la construction et de l’habitation sont applicables aux demandes de permis de construire déposées à compter de cette date.
Pour l’application du troisième alinéa de l’article R. 111-21 du code de la construction et de l’habitation issu de l’article 16 du présent décret, l’attestation à produire en complément de l’engagement d’installer des équipements de production d’énergie renouvelable peut être établie, entre le 1er janvier et le 30 octobre 2007, par un technicien qualifié au lieu d’une personne répondant aux conditions de l’article L. 271-6 du même code.

 

Ces mêmes auteurs y voient toutefois encore certains risques pour les constructions achevées avant cette date et depuis moins de 5 ans qui pourraient être exposées à une condamnation à démolir, en cas d’action civile des tiers (et notamment des colotis auxquelles elles préjudicient) fondée sur la méconnaissance du règlement d’urbanisme.

En soulignant, toutefois, le coté marginal de ces cas, ces auteurs estiment que le remède peut s’avérer pire que le mal.

            – L’information des colotis pour les lotissements approuvés avant le 30 juin 1986 lorsque la caducité doit intervenir après le 1er octobre 2007 du fait de l’approbation d’un PLU :

L’article R-442-24 prévoit une enquête publique…….

« On ne saurait affirmer que cette reconduction d’une obligation d’information dans les lotissements anciens (dont on peut se demander si elle se justifiait encore vingt ans après l’introduction dans le code de l’urbanisme de cette règle de péremption) ne pérennisera pas également la regrettable jurisprudence divergente précitée entre le Conseil d’Etat et de la Cour de Cassation.

On observera enfin que, comme antérieurement, aucune information préalable des colotis n’est prévue lorsque le lotissement a été approuvé après le 30 juin 1986. »

Nous arrêterons là la reprise les diverses études des nombreux juristes sur cette question « d’informations ».

Ainsi, retenons que :

Si l’autorité décide de ne pas rendre caduques les règles du lotissement :

– elle publie dans un délai de trois mois à compter de la transmission de la demande un avis informant que les règles propres au lotissement continuent de s’appliquer et affiche en mairie pendant 2 mois cet avis. De plus, celui-ci est annexé au plan local d’urbanisme.

A l’inverse : elle doit procéder à une enquête publique

Et pour les lotissements antérieurs au 30 juin 1986, l’article R-442-24 précise que l’information ne sera plus assurée que lors de l’enquête publique préalable à l’approbation du PLU ou Plan de sauvegarde et de mise en valeur.

L’information sera alors affichée en Mairie, au moment de l’enquête publique. Information portant sur :

            – les effets de l’approbation du document d’urbanisme sur les règles propres au lotissement

            – et la possibilité offerte par l’article L-442-9 de demander leur maintien en vigueur.

(Concernant le défaut d’affichage anciennement prévu par l’article R-315-44-1 et ses anciennes conséquences et discussions en la matière, l’article R-442-25 se veut régler la question)

Monsieur Wormser revient sur la nécessité d’acter le  caractère contractuel des dispositions règlementaires lorsqu’elles sont expressément reprises dans le Cahier des Charges, et pas simplement mentionnées ou annexées, montrant l’intention des contractants de leur donner précisément un caractère contractuel, sujet déjà évoqué en citant  Monsieur Philippe Benoit-Cattin.

 

Posons des questions :

A Monsieur Emmanuel Wormser :

En main l’article de Pierre Cornille – construction urbanisme janvier 1999, d’autres notes
d’éminents juristes relatant la « guerre CE et CC » depuis 1967 et surtout vos
interventions sur d’autres forums sur cette question et vos positions.
Votre position après la réforme si celle-ci a modifié ou réglé la question,
Majorité L-442-10 (ex L-315-2-1) ou unanimité ?
Dans le cas d’un cahier des charges n’ayant pas de valeur règlementaire ou
du lotissement redevenu caduque ?
et dans le cas du cahier des charges ayant conservé une valeur
règlementaire?
Je sais que le sujet a déchainé les passions et que quelques lignes n’y
suffiraient peut-être pas, mais …….en conclusion ?
Merci d’avance.

 

Citons les réponses :

 (dans le forum « urbanisme@yahoo… »


*Le Cahier des Charges  est un contrat.
*Si son contenu règlementaire peut être éventuellement frappé de caducité
lors de l’instruction des ADS, il conserve sa valeur entre colotis.
*Il peut être modifié soit à l’unanimité des colotis soit avec une majorité
qualifiée prévue au L442-10 avec autorisation de l’autorité administrative
après vérification de la conformité de la modification demandée avec le
document d’urbanisme local.
*Dans les deux cas, une publication est nécessaire pour rendre la
modification opposable aux colotis entre eux.

Emmanuel Wormser. « Juriste »

Et maître Vincent Guinot de rajouter :

« Effectivement, en matière de lotissement, le problème vient souvent de ce que le pétitionnaire va produire des pièces qui ne sont pas obligatoires, comme le plan de division. Et la doctrine administrative a été de considérer que tout ce qui fait partie du dossier se trouve, de facto, approuvé par l’arrêté et acquiert ainsi une « valeur réglementaire ».

Aux termes d’une réponse ministérielle, sont concernées, outre le règlement du lotissement, toutes les dispositions contenues dans l’arrêté d’autorisation de lotir ou « induites par un document annexe tel que le plan de division ou le plan masse » (Rép. min. JOAN Q 7 sept. 1987). La jurisprudence du Conseil d’État a confirmé cette conception élargie aux documents graphiques. Ainsi figurent parmi les dispositions réglementaires pouvant être frappées de caducité tant la composition d’ensemble du lotissement (CE, 16 oct. 1992, Cne de Couzon au Mont d’Or, n° 115337, que les indications du plan de division parcellaire (CE, avis, 5 juill. 1991 : Journal Officiel 23 Juillet 1991. – CAA Paris, 20 janv. 1994, Cne de Saint-Germain-en-Laye : BJDU 1994, n° 2, p. 58).

S’agissant de la réforme et de la caducité des règles d’urbanisme que peuvent éventuellement contenir les documents d’urbanisme (donc approuvés par l’autorité compétente et maintenus en vigueur), la réforme a mis un terme à la discordance entre les JP du CE et de la Cour de cassation, s’agissant des « vieux lotissements » dans lesquels le cahier des charges était joint au dossier de demande de PL.


Ces lotissements ne devraient plus poser de problème, du point de vue du droit de l’urbanisme bien entendu.

Ainsi, l’article R.442-24 prévoit que lorsque l’approbation du PLU a pour effet de rendre caduques les règles d’urbanisme spécifiques aux lotissements approuvés antérieurement au 30 juin 1986, les colotis sont informés au moment de l’enquête publique que ces règles cesseront de s’appliquer conformément aux dispositions de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme.

Et l’article R.442-25 prévoit que, pour les colotis dans un lotissement ante 1986 qui n’ont pas bénéficié de l’information prévue à l’ancien R.315-44-1, les règles sont devenues caduques le 1er octobre 2007, si, avant cette date, c’est-à-dire entre le décret du 5 janvier 2007 et le 1er octobre 2007, les colotis n’ont pas expressément demandé leur maintien.

Enfin, s’agissant de la question de la majorité, elle est fixée par le CU et ne peut être « durcie » par les documents constitutifs du lotissement

L’article L.315-3 (repris à l’identique au L.442-10), issu d’une loi du 30 décembre 1967, avait pour objectif d’assouplir la rigueur de la règle de l’unanimité des colotis pour décider une modification du cahier des charges.

A présent, même dans le cas où le cahier des charges prévoit que sa modification doit être décidée à l’unanimité des propriétaires, la double majorité de l’article L 315-3 s’applique (CE, 5 décembre 1973, DEBURGHRAEVE, rec. p. 698).

Dans son arrêt MROCZEK du 23 décembre 1970 (GADU, 4ème édition, 1996, n°34) le Conseil d’Etat a jugé que l’article L 315-3 précité s’appliquait à l’ensemble des lotissements soumis au régime de l’approbation. Ce ppe a été confirmé par un arrêt ROLLO de 1976, où le Conseil d’Etat a rappelé que les dispositions de l’article 38 de la loi de 1976 (codifiées à l’article L 315-3) « s’appliquent à compter de la publication de ladite loi, à l’ensemble des lotissements soumis à un régime d’approbation par l’autorité administrative » (CE, 5 mai 1976, SIEUR JEAN ROLLO, Dr. Adm. 1976, comm. n°195.

Et pour aller dans le même sens que M. Strebler, l’autorité compétente, peut, grosso modo, approuver tout changement que les colotis voudraient bien lui demander à la majorité qualifiée, pour peu que la règle en cause présente un caractère réglementaire, ainsi que l’a jugé le CE en ces termes:

« Considérant que l’article L 315-3 du Code de l’urbanisme permet au préfet, sous réserve de l’accord d’une majorité qualifiée des propriétaires de lots, de prononcer la modification de tout ou partie des documents concernant un lotissement, et « notamment du cahier des charges », lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d’urbanisme ; que si l’article R 315-9 du même code, tel qu’il résulte du décret du 26 juillet 1977, définit le cahier des charges d’un lotissement comme un document contractuel non soumis à l’approbation de l’autorité administrative, cette disposition réglementaire n’a pas pour objet, et n’aurait pu légalement avoir pour effet de priver du pouvoir d’approuver, selon la procédure définie à l’article L 315-3, les modifications apportées par la majorité qualifiée aux clauses de nature réglementaire de ce document ; qu’il suit de là que le préfet du BAS-RHIN a commis une erreur de droit en rejetant la demande de la COMMUNE DE REICHSTETT tendant à la modification de l’article 9 du cahier des charges du lotissement SOUFFEL qui interdisait toute construction autre que d’habitation, par le seul motif que ce document n’était pas soumis à approbation de l’autorité administrative » (CE, 10 mars 1989, COMMUNE DE REICHSTETT, rec. T. p. 996).

Attisons le feu :

(litec 2008.page703)

Modification à l’unanimité : En principe, la modification du cahier des charges non approuvée ne peut en raison de la distinction qu’il convient d’opérer entre dispositions règlementaires et clauses contractuelles du dossier de lotissement  intervenir qu’à l’unanimité des parties, contrairement au dossier de lotissement soumis à l’approbation administrative. Mais le Conseil d’Etat a retenu, au contraire, que la modification des clauses règlementaires d’un cahier des charges non approuvés pouvait résulter de l’application de l’article L-315-3.

Soyons pessimistes :

Litec.2008.page 279

« Contractualisation parfaite ou imparfaite : Dans ces conditions, la jurisprudence sur la contractualisation « parfaite » ou imparfaite » des règles d’urbanisme « disparues » après 10 ans a encore un avenir !!!! »

« Philippe Benoit-Cattin a admis la contractualisation parfaite d’une clause du règlement, car le vote des colotis en assemblée générale sur la modification du cahier des charges pour y intégrer la dite clauses, manifestait leur volonté de se l’imposer conventionnellement à titre réel. (CC.3°civ.28 juin 2002).

 


Soyons optimistes :

Heu.. ! Sujet à développer ultérieurement !

Peut-être une remarque : qu’il est loin le décret du 6 Pluviôse an XII- promulgué le 16 du même mois :

«  La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

En ce temps là….. ! Les lois et règlements étaient moins nombreux……et ne se … « chamaillaient »  peut-être pas (encore) entre eux !

 

 

 

 

E. « Les interrogations résiduelles des praticiens autres que le cahier des charges »

Concernant les lotissements « déclarés ».

L’autorité peut imposer la mise en concordance des documents du lotissement avec le PLU ou le document d’urbanisme en tenant lieu  (L-442-11),

L’article L-442-10 permet également aux colotis de l’accepter ou de le demander avec les majorités requises.

Le périmètre du lotissement déclaré entrant dans  la catégorie des documents, nous l’avons vu, laisserait supposer que la moindre cession, le moindre échange avec un tiers au lotissement, mais également entre lots du lotissement déclaré (exclusion uniquement prévu au R-442-21 pour les permis d’aménager) devra faire l’objet d’un modificatif de lotissement et en application du L-442-10 (recueil des majorités)

Question : comment modifier une « déclaration préalable », quelle procédure utiliser ?

Les questions de SHON ventilée aux lots déclarés sont-elles considérées comme « règles d’urbanisme » et dans cette hypothèse,  y a-t-il  caducité du lotissement déclaré le L-442-9 tel que rédigé ne semble concerné que les lotissements….issus d’une autorisation « type arrêté de lotir » ?

Concernant l’article L-442-14 : Dans les cinq ans suivant l’achèvement d’un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement. Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables.

Passé ce délai de 5 ans, un permis de construire pourrait donc être refusé ou assorti de dispositions spéciales, la seule possibilité est elle donc pour le coloti de solliciter conformément au L-442-10 les majorités requises et de solliciter un modificatif de lotissement ? En cas de refus, quelle solution reste-t-il ?

Cet article s’impose également déclaré, nous retrouvons la même question et celle sur la procédure de modification d’une déclaration préalable.

Monsieur Emmanuel Wormser a bien voulu avec les réserves d’usage nous proposer ses réponses.

« Mes réponses sous toutes réserves… avec un important bémol : quelle est la proportion des lotissements déclarés qui disposent d’un Cahier des Charges ?

 

Question : comment modifier une « déclaration préalable », quelle procédure utiliser ?

 

Il ne s’agit pas de modifier une déclaration préalable mais de modifier un aménagement. La distinction sémantique me semble importante, du même type que celle que je vous ai adressée dans un message antérieur car elle permet de distinguer « modification d’une autorisation en cours de validité, avant DAACT » -ici modification de la DP de lotissement pendant l’aménagement- et « modification d’un aménagement autorisé et terminé » -ici un lotissement déclaré.

 

(Si on se plaçait dans le cas d’une construction, cela permettrait d’exclure le PCModif qu’on ne peut demander que pour un PC en cours de validité, avant DAACT…)

 

S’il s’agit de modifier un lotissement, déclaré ou soumis à PA, le L442-12 nous renvoie à un décret d’application qui élargit les procédures prévues aux L442-10 et -11 à des ensembles urbains anciens mais toujours soumis à leurs règles spécifiques (R442-20)

Ce même décret prévoit les dispositions particulières du R442-21, permettant de ne pas passer par un PA -très lourd- pour une simple subdivision de lot provenant d’un lotissement soumis à PA, aboutissant à la création d’un nouveau lot nu à bâtir au sein du lotissement : c’est donc un allègement de procédure qui est proposé par l’autorité réglementaire pour des subdivisions…, en « échange » de l’accord de la majorité qualifiée à recueillir.

Cela me semble très important car la procédure permet de modifier le cahier des charges et de réduire, de fait, la taille des parcelles bâties : bonne nouvelle si l’on se place dans un objectif de densification des surfaces bâties !

 

Au titre du L442-12 et de ce même décret en revanche -et a priori!-, pour un lotissement déclaré, c’est une DP qu’il faudra instruire, procédure pratiquement plus légère que celle du L442-10 : on crée une surface nue à bâtir donc on fait un lotissement au sens du L442-1 !

Cette fois en revanche, rien n’étant prévu pour modifier le cahier des charges, il faudra que celui qui souhaite réaliser l’opération obtienne, pour des raisons civiles qui n’intéressent que les colotis et pas l’administration, l’unanimité de ses voisins s’il y a un cahier des charges reprenant explicitement la description des surfaces.

Mais y a t il beaucoup de CdC dans les lotissements déclarés ?

 

 

Les questions de SHON ventilée aux lots déclarés sont-elles considérées comme « règles d’urbanisme » et dans cette hypothèse,  y a-t-il  caducité du lotissement déclaré le L-442-9 tel que rédigé ne semble concerné que les lotissements….issus d’une autorisation « type arrêté de lotir » ?

La ventilation de SHON est bien une règle d’urbanisme : elle est caduque au bout de dix ans et c’est alors le PLU qui s’applique à chaque parcelle. Je ne vois pas de particularité par rapport à « l’arrêté de lotir »… mais : comme c’est indiqué au L442-9, le CdC n’est pas remis en cause : si la ventilation de SHON est caduque pour l’administration, elle peut ne pas l’être pour les colotis au titre du contrat, notamment si le PLU est plus favorable que le CdC.

 

 

Passé ce délai de 5 ans, un permis de construire pourrait donc être refusé ou assorti de dispositions spéciales, la seule possibilité est elle donc pour le coloti de solliciter conformément au L-442-10 les majorités requises et de solliciter un modificatif de lotissement ? En cas de refus, quelle solution reste-t-il ?

Je ne comprends pas votre question…si le PLU est modifié après le PA ou la DP, cette modification n’est tout simplement pas opposable par l’administration aux PC dans le lotissement avant 5 ans. Il y a un droit acquis des colotis à faire usage de leur règlement pendant 5 ans, même si le PLU est modifié et rendu plus strict que le règlement qui en respectait la version antérieure.

Si le PLU est rendu moins strict et qu’un coloti souhaite profiter immédiatement de ses nouvelles dispositions, il devra certainement faire une DP… comme précédemment.

Au bout des 5 ans, le PLU est opposable aux PC même s’il est plus strict. »

 

F. Les questions posées « pêle-mêle » par la profession concernant le cahier des charges!

 

Entre les années 20 et 70, le dossier de lotissement comprend l’établissement de pièces écrites regroupant le cahier des charges et le règlement, certains de ces lotissements ont été publiés avec des clauses incompatibles avec le PLU actuel. Comment appliquer aujourd’hui ces clauses ?

– Si le lotissement a plus de 10 ans, la modification du règlement et/ou du cahier des charges : puisque l’article L-442-10 dit « l’autorité prononce…. », faut-il envisager une démarche administrative telle qu’un arrêté modificatif de lotissement (et affichage) si le cahier des charges est annexé à l’arrêté ?

– En application de l’article L-442-9 du CU, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de 10 années..

Pour un lotissement de plus de 10 ans sans maintien des règles, que reste-t-il des pièces du lotissement si ce n’est le cahier des charges et les statuts de l’ASL ?

– Faut-il établir un modificatif pour, par exemple, diviser un lot ?

Avant 1970, le dossier de lotissement comprend l’établissement de pièces écrites regroupant le cahier des charges et le règlement, certains lotissements de plus de 10 ans ont été publiés avec des clauses incompatibles avec le PLU actuel. Comment appliquer aujourd’hui ces clauses ?

Sur le plan du droit privé :

            – Pour un lotissement de plus de 10 ans sans maintien des règles, à quelle majorité les colotis pourront d’une part, modifier le Cahier des Charges et d’autre part le supprimer si aucune règle de majorité est indiquée ?

            – idem…mais le supprimer si une règle de majorité est indiquée ?

            – Pour un lotissement de moins de 10 ans, à quelle majorité les colotis pourront, d’une part, modifier le cahier des charges et d’autres le supprimer ?

            – Lorsque les pièces d’un dossier de lotissement très ancien sont introuvables mais citées dans les actes anciens. Comment modifier ou supprimer ce lotissement ?

            – et diverses autres généralités

 

 

 

 

G. La synthèse et les réponses proposées lors de la journée ARUGEM

 du 27 mars 2009!

Entre les années 20 et 70, le dossier de lotissement comprend l’établissement de pièces écrites regroupant le cahier des charges et le règlement, certains de ces lotissements ont été publiés avec des clauses incompatibles avec le PLU actuel. Comment appliquer aujourd’hui ces clauses ?

 

Selon Maître BONNACORSI, les termes « publiés » et incompatibles, pour être plus justes, pourraient être remplacés par  « approuvés » et  « contradictoires ».

 

D’une part, la période à prendre en considération est plutôt située entre les années 20 et 1958, parce qu’après 1958,  le cahier des charges ne devait plus être joint au dossier de demande de permis de lotir.

Il était, cependant, communiqué à titre informatif. C’est pourquoi, il était toujours approuvé par les Préfectures. Cette pratique a effectivement pris fin avec la réforme de  1976.

 

Ces dispositions d’urbanisme qui ont été approuvées soit de manière fondée parce qu’elles étaient de nature réglementaire, soit de manière quelque peu détournée, quand il s’agit du cahier des charges, ont une double valeur:

–  une valeur réglementaire pour les dispositions d’urbanisme

–  une valeur contractuelle s’agissant des servitudes réelles qui grèvent les fonds.

 

Les dispositions réglementaires sont devenues caduques et ne s’appliquent plus. Les services instructeurs n’ont donc pas à s’interroger sur leur respect par le permis de construire. Il en est, cependant, de même, quand la majorité des colotis a demandé leur maintien, car le permis est délivré sous réserve du droit des tiers.

 

En revanche, les dispositions contractuelles sont applicables éternellement. Elles ne s’éteignent pas. Un coloti ne peut pas invoquer que personne ne les a jamais respectées pour pouvoir les écarter.

Souvent, quand leur permis est attaqué sur la base du non respect du cahier des charges, les colotis ont le réflexe d’attaquer devant le juge civil tous ceux qui ont également violé ces dispositions. C’est une action réelle dont la prescription trentenaire n’a pas été modifiée par la loi de 2008. Ainsi, les colotis peuvent remettre en cause toutes les annexes, surélévations ou autre réalisations contraires au contrat qui les unit.

 

Maître BONNACORSI donne pour exemple une affaire qu’il avait plaidée dans laquelle le cahier des charges interdisait toute construction dans une bande de quatre mètres à partir de la limite séparative. Un des colotis avait obtenu un permis de construire un garage qui ne respectait pas les prospects imposés. Le voisin avait alors intenté une action en démolition sur le fondement du non respect du cahier des charges. Or, il s’était rendu lui-même coupable de trois violations de ce document. Une demande reconventionnelle avait alors été déposée afin de lui faire détruire les restanques illégalement édifiées. A la suite de quoi, les voisins ont trouvé un accord et ont signé un protocole transactionnel. Cet acte ne garantit pas, cependant, qu’aucun autre coloti reprenne l’action.

 

D’autre part, la question de la compatibilité suppose que les clauses du règlement soient moins sévères que le PLU. Sinon, elle ne se pose pas.

 

De plus, elle ne se pose que pour les règles d’urbanisme, à condition, qu’elles aient été maintenues. C’était le cas notamment des lotissements antérieurs à 1986.

Cependant, depuis le 1er juillet 2007 qui avait été fixé comme date butoir par le décret de 5 janvier 2005, les règlements de ces lotissements sont devenus caduques.

Quand il y a conflit entre des dispositions du PLU et règlement, il faut appliquer les règles les plus sévères. Le problème de compatibilité ne se pose pas vraiment.

 

En revanche, en cas de contradiction entre le cahier des charges et le PLU, ce qui se rencontre notamment, en termes de destination des constructions, l’administration peut par le biais de l’article L.442-11, intervenir pour « modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu ».

 

Cet article fait mention des lotissement issus d’un permis d’aménager ou d’une décision de non opposition à  une déclaration préalable mais ne s’intéresse pas à l’arrêté de lotir. La question qui peut être posée est de savoir si l’administration peut alors user de la même procédure dans le cadre des lotissements qui ont fait l’objet d’un permis de lotir?

 

Est-ce qu’il pourrait, donc, être considéré que le permis de lotir serait également concerné? Cette interprétation rejoindrait l’esprit du législateur.

 

En cas de différence entre les dispositions du POS ou du PLU et du lotissement, la règle la plus restrictive l’emporte sur la règle la plus favorable. Cependant, elles ne sont pas de même nature. L’administration qui instruit le dossier n’a pas à se préoccuper du cahier des charges, elle instruit au regard des règles publiques uniquement.

Elle est donc, indifférente aux clauses qui figurent dans le lotissement. Ce principe est clairement défini par plusieurs circulaires. Le lot est une parcelle de droit commun. En conséquence ce sont les règles de droit commun qui lui sont appliquées.

En revanche, dans les rapports entre les colotis, ce sont les règles internes du lotissement qui vont s’appliquer. Le Géomètre-Expert devra alors attirer l’attention des co-contractants sur l’existence d’une règle plus restrictive, en matière de prospect, de hauteur…

 

– Si le lotissement a plus de 10 ans, la modification du règlement et/ou du cahier des charges : puisque l’article L-442-10 dit « l’autorité prononce…. », faut-il envisager une démarche administrative telle qu’un arrêté modificatif de lotissement (et affichage) si le cahier des charges est annexé à l’arrêté ?

 

Si le lotissement a plus de 10 ans, il faut une décision expresse de l’autorité administrative pour le modifier. Il faut donc un arrêté.

 

Cependant, la question qui se pose est de savoir si un simple arrêté suffirait ou s’il faut demander un permis d’aménager.

 

Physiquement, c’est un arrêté mais est-ce qu’il est pris aux vues du dossier, à savoir demande de modification, ou est-ce qu’il faut déposer la totalité des pièces constitutives d’un dossier de permis d’aménager? La réponse du Ministère de l’Equipement est qu’il faut faire un permis d’aménager comprenant toutes les pièces exigées par le Code de l’urbanisme. C’est aberrant.

 

Un simple arrêté pourrait être suffisant si le lotissement a plus de 10 ans.

Il faut alors se demander quelle démarche administrative doit être entreprise, si le lotissement a plus de 10 ans? Il serait surprenant, pour le Professeur Charles HUBERT que le juge impose de reprendre la procédure à 0.

 

Il serait, également, étonnant de modifier une autorisation administrative individuelle créatrice de droit définitive et exécutée.

 

Cette modification est à distinguer de la modification du lotissement en tant qu’acte réglementaire. Maître Vincent GUINOT prend l’exemple du lotisseur qui n’a pas vendu ses lots.

 

Dans quelle situation est le tiers par rapport au lotissement modifié par simple arrêté? Quelles sont ses  possibilités de recours sur un simple arrêté?

Le permis d’aménager ou la déclaration préalable sont affichés sur le terrain et en Mairie.

 

L’arrêté modificatif pourrait également faire l’objet de mesures de publicité équivalentes, de façon à garantir les droits des tiers.

 

Dans la pratique, les services pour lesquels Maître BONNACORSI travaille, exigent un dossier complet de permis d’aménager en se retranchant derrière le fait qu’aucune disposition du Code de l’urbanisme n’a prévu le cas de modifications obtenues sur la base de l’ancien régime. Il n’y a pas de dispositions transitoires. Il faut donc un permis d’aménager pour intervenir sur un lotissement.

 

Selon Maître Eléna SAPIRA, l’arrêté de lotir est une décision individuelle créatrice de droit. Dans le cadre de la modification du règlement, du cahier des charges ou de toute autre règle du lotissement, il faut un arrêté qui modifie l’arrêté initial qui est individuel.

 

Maître Vincent GUINOT prend le cas d’un coloti qui vote contre une procédure de modification qui est, cependant, adoptée à la majorité qualifiée. Selon la Cour de cassation, cette décision lui est opposable. Le voisin dépose alors un permis de construire aux vues des règles modifiées. Selon la Cour de cassation, une fois écoulé le délai de deux mois pour contester cette procédure, elle pourra tout de même être attaquée par le biais d’un recours contre le permis de construire en excipant de l’illégalité de celui-ci parce qu’il a été pris sur le fondement d’un acte réglementaire illégal.

L’arrêté est donc un acte réglementaire au motif qu’il pourra faire l’objet d’une exception d’illégalité. Il est donc de même nature qu’un POS ou un PLU modifié.

 

La première décision qui a fait l’objet d’un permis d’aménager ou d’un arrêté de lotir est bien une décision individuelle. Pourquoi modifier une décision individuelle, dans ce cas?

Le lotissement a alors deux aspects :

–        celui d’une opération d’aménagement à un moment donné

–        un aspect factuel qui perdure dans le temps, une fois autorisé, il existe en tant que fait.

 

Au départ, il y a bien une décision individuelle créatrice de droit.

 

Ces arguments interviennent dans l’hypothèse très particulière d’une demande  de modification d’une ou plusieurs pièces du lotissement à la demande des colotis.

 

Ils seraient différents dans l’hypothèse d’une modification à la demande du lotisseur. Les 2 régimes sont différents. Selon la première thèse, la modification par les colotis pourrait se faire par simple arrêté, alors que la modification du dossier par le lotisseur nécessite, sans aucun doute, le dépôt d’un permis d’aménager.

 

Comment interpréter le texte par rapport à cette analyse?

 

Selon, Maître SAPIRA, dans les deux cas, le dépôt d’un permis d’aménager ne pourra pas être considéré comme illégal.

 

En revanche, tous les intervenants s’accordent pour dire que le coût de la modification ne sera pas le même.

 

 

– En application de l’article L-442-9 du CU, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de 10 années.

Pour un lotissement de plus de 10 ans sans maintien des règles, que reste-t-il des pièces du lotissement si ce n’est le cahier des charges et les statuts de l’ASL ?

 

Les statuts de l’ASL et le cahier des charges ne deviennent pas caducs au bout de 10 ans. Il faut, cependant, rappeler que l’administration est indifférente aux dispositions d’urbanisme du cahier des charges.

Certains documents peuvent, également, être considérés comme contractuels, s’ils sont visés expressément par le cahier des charges, notamment un plan de division ou la répartition de la SHON.

 

– Faut-il établir un modificatif pour, par exemple, diviser un lot ?

Avant 1970, le dossier de lotissement comprend l’établissement de pièces écrites regroupant le cahier des charges et le règlement, certains lotissements de plus de 10 ans ont été publiés avec des clauses incompatibles avec le PLU actuel. Comment appliquer aujourd’hui ces clauses ?

Sur le plan du droit privé :

Il y avait une discordance dans la position de l’administration.

 

Depuis la circulaire de 1970, la rectification de la limite de deux lots contigus d’un lotissement entraînant simplement la cession d’une ou deux bandes de terrain qui prises isolément seraient inconstructibles du fait de leur configuration ou de leur superficie n’est plus soumise à autorisation de lotir et peut intervenir librement si elle n’est pas de nature à porter atteinte aux droits des autres colotis.

La jurisprudence administrative et judiciaire considérait que toute rectification de limite au sein de lotissement devait donner lieu à une procédure de modification. Depuis le 1er Octobre 2007, date d’entrée en vigueur de l’article L.442-21, les subdivisions de lots de lotissement soumis à permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf lorsqu’elles consistent à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigu. Cette disposition ne mentionne pas à nouveau les lotissements approuvés avant la réforme. En revanche, il peut être déduit de cet article, que les subdivisions de lots d’un lotissement soumis à déclaration préalable sont libres. Quand le décret du 5 janvier 2005 a été pris, cette disposition visait également les lotissements déclarés. Une personne qui avait acheté un terrain issu d’une division devait selon le périmètre de la déclaration obtenir l’accord des autres colotis pour modifier son  lot.

Maintenant, cet accord n’est nécessaire que dans le cadre d’un permis d’aménager. Toute subdivision est soumise à modification sauf la division qui consiste à détacher une partie d’un lot pour le rattacher à un lot contigu. Le texte est simple, il faut, cependant, arriver à déterminer son champ d’application.

 

Est-ce qu’il s’applique aux permis de lotir en cours ou ne concerne que le futur, à savoir les permis d’aménager?

 

La question est donc de savoir s’il faut réaliser un modificatif d’arrêté de lotir ou de permis d’aménager? Dans ce cas, il faudrait alors recueillir les majorités prévues à l’article L442-10 du Code de l’urbanisme.

 

Faut-il également fournir un dossier complet tel qu’avant la réforme?

 

M. PERIGNON a inclus la subdivision des lots dans le chapitre documents du lotissement

Le décret renvoie à la procédure de la loi pour tous les documents du lotissement et en particulier le règlement et le cahier des charges. Il faut donc recourir à la procédure de modification qui soulève toutes les interrogations énoncées précédemment.

 

Afin de modifier les documents du lotissement, il faut peut-être faire un permis d’aménager modificatif mais ce n’est pas sûr.

 

La sécurité totale est de déposer permis d’aménager complet sur le intégralité du périmètre du lotissement en suivant la réponse ministérielle.

 

Une procédure moins coûteuse pourrait également être envisagée. La modification du lotissement pourrait prendre la forme  d’un arrêté pris par le Maire à la suite d’une lettre de demande de la majorité des colotis accompagnée du plan modificatif.

 

Le risque est alors qu’un des colotis attaque un permis de construire déposé sur la base de la modification du lotissement en excipant de l’illégalité de cette procédure.

Par effet  de cascade, le permis serait alors déclaré illégal.

 

 

– Pour un lotissement de plus de 10 ans sans maintien des règles, à quelle majorité les colotis pourront d’une part, modifier le Cahier des Charges et d’autre part le supprimer si aucune règle de majorité est indiquée ?

            – idem…mais le supprimer si une règle de majorité est indiquée ?

            – Pour un lotissement de moins de 10 ans, à quelle majorité les colotis pourront, d’une part, modifier le cahier des charges et d’autres le supprimer ?

 

La règle de majorité de l’article L.442-10, selon la Cour de cassation (civ. 3ème 1/12/1993, Bull III p 158 et 20/05/1998),  est d’ordre public nonobstant toute disposition contraire qui pourrait figurer dans le cahier des charges ou dans les statuts de l’ASL.

 

De ce fait, cette règle s’impose à toute autre rédaction différente.

 

–        Lorsque les pièces d’un dossier de lotissement très ancien sont introuvables mais citées dans les actes anciens. Comment modifier ou supprimer ce lotissement ?

 

Quand le cahier des charges est introuvable, est-ce qu’il ne pourrait pas être considéré que les colotis n’ont pas pu y consentir?

 

Quand dans les actes, le cahier des charges est visé, tous les colotis sont liés. Maître Hubert CHARLES cite une affaire, dans laquelle, le cahier des charges était visé et interdisait certaines activités sur les parcelles cédées. Il préconise d’être vigilant et de consulter les archives afin de s’assurer que le cahier des charges est bien introuvable.

 

Dans ce cas, selon la théorie de la formalité impossible, c’est-à-dire dans le cas où la formalité ne peut pas être remplie, le juge accepte de fermer les yeux. Mais le danger est quelqu’un ait ce document et le ressorte une fois, notamment la construction achevée.

 

Pour modifier ou supprimer un lotissement, il réunir les conditions de majorité décrite ci-dessus.

 

Maître BONNACORSI pose de la question de savoir si dans le cas d’un cahier des charges introuvable, il ne serait pas possible d’adopter une modification autorisant le projet. Cette modification préciserait que dans le cas où le cahier des charges interdirait le projet, les colotis acceptent de le modifier de façon à l’autoriser. Dans ce cas, toute diligence serait faite.

 

Il est fréquent d’avoir la connaissance de l’existence d’un cahier des charges mais de ne pas être en possession de celui-ci.

Le risque est qu’un coloti ait le cahier des charges et attende que la construction soit  achevée pour aller voir le constructeur et lui réclamer de l’argent.

 

Il faut ensuite se demander, comme le soulève M. Jean-Michel LUGHERINI s’il faut se méfier d’éventuel cas résiduel d’unanimité.

 

Normalement, depuis l’arrêt Giraudon, par principe, le cahier des charges étant un contrat, tous les contractants doivent être liés. Il faut tomber dans le cadre des procédures spéciales de modification pour pouvoir y prétendre. C’est le cas, notamment, quand le lotissement est remis en cause le lotissement dans son existence. Cette procédure concerne essentiellement la suppression. Il suffirait peut-être qu’il y ait un seul des colotis qui ne soient pas d’accord pour pouvoir empêcher cette suppression. Aucune réponse définitive ne peut être apportée. Dans ce cas, il faudrait peut-être l’unanimité.

 

H. En annexe, une étude aimablement transmise

Par Maître David-Faure Bonnacorsi

De

Stéphane DURAND. Notaire

 

La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 15, 11 Avril 2003, 1267

LE CONTENTIEUX DU LOTISSEMENT. – La violation des documents du lotissement

Etude par Stéphane DURAND

Notaire assistant, DSN, DESS droit de la construction, urbanisme, aménagement et environnement

Sommaire

L’autorisation de lotissement délivrée par l’Administration ne se résume pas simplement à une autorisation de division foncière, épuisant ses effets d’une manière instantanée. En effet, le dossier de lotissement est destiné à produire des effets durables dans le temps, car certaines pièces juridiques vont permettre d’organiser les rapports entre les colotis et donc les conditions de vie en commun.

C’est précisément la violation de ces documents que nous allons tenter d’analyser à travers la présente étude.

La commercialisation des lots entraîne l’obligation pour les acquéreurs de respecter les documents régissant les lotissements. Ces documents sont au nombre de deux :

– le cahier des charges ;

– le règlement du lotissement.

La distinction entre règlement et cahier des charges est claire et absolue, mais elle n’est en réalité certaine que pour les lotissements autorisés depuis 1978 Note 1.

Le règlement, qui fait l’objet d’une approbation administrative, ne doit comporter que des règles d’urbanisme (de droit public).

Le cahier des charges, qui cesse d’être approuvé par l’Administration, ne doit contenir en principe que des règles de droit privé.

Nous étudierons tout d’abord la violation des règles contractuelles du lotissement (1), puis nous nous intéresserons aux règles d’urbanisme extracontractuelles du lotissement (2).

1 – La violation des règles de nature contractuelle

Jusqu’à la première guerre mondiale, le régime juridique du lotissement se cristallise dans un document unique : le cahier des charges. Ce document de pur droit privé constitue la charte des colotis et organise leurs rapports et la vie en commun dans le lotissement.

Afin de lutter contre l’apparition massive de lotissements « défectueux », les lois de 1919 et surtout 1924 imposèrent une autorisation et un contrôle par l’Administration. Il s’en est suivi une grande confusion car certains cahiers des charges, désormais approuvés par le préfet, mêlaient dispositions réglementaires et contractuelles.

La réforme de 1977 a clarifié la situation en imposant la distinction entre règlement et cahier des charges. La nature du cahier des charges est désormais clairement établie (A), même si certaines divergences subsistent quant aux lotissements anciens. La nature contractuelle du cahier des charges a une incidence sur le régime de l’action destinée à sanctionner son éventuelle violation (B).

A – La nature du cahier des charges

Depuis la réforme de 1977, la nature du cahier des charges est parfaitement établie : il s’agit d’un document facultatif (1), purement contractuel (2), qui s’impose à tous les colotis, même en l’absence de mention dans l’acte de vente (3) et dont le contenu est imprescriptible (4).

1) Le caractère facultatif du cahier des charges

Le législateur a clairement affirmé le caractère facultatif du cahier des charges à travers l’article R. 315-9 du Code de l’urbanisme, lequel dispose que :

S’il en est prévu un, le cahier des charges du lotissement est joint pour information au dossier présenté à l’appui de la demande.

Désormais, le cahier des charges est joint au dossier de lotissement pour permettre simplement à l’Administration de vérifier que n’y figurent pas des dispositions contraires au droit de l’urbanisme ou qui n’ont pas leur place dans ce document Note 2.

2) Le caractère contractuel du cahier des charges

Il convient tout d’abord de s’intéresser à la nature fluctuante du cahier des charges (a) avant d’aborder les conséquences du caractère contractuel de ce document (b).

a) L’insaisissable nature du cahier des charges

Depuis la réforme de 1977, la nature contractuelle du cahier des charges est rappelée par la loi (1°), mais les interprétations jurisprudentielles divergent (2°).

1° Document contractuel de par la loi

L’article R. 315-9 du Code de l’urbanisme précise, à propos du cahier des charges, que :

Ce document contractuel ainsi que les statuts de l’association syndicale ne sont pas soumis à l’approbation de l’autorité compétente.

Cet article est donc très explicite quant à la nature du cahier des charges : il s’agit d’un document purement contractuel, qui procède de la volonté des parties.

Il s’imposera donc à tous les colotis qui pourront, si nécessaire, se prévaloir de sa violation devant les tribunaux judiciaires.

2° Interprétations jurisprudentielles

• Position du Conseil d’État : acte mixte

Le Conseil d’État considère le cahier des charges comme un acte « mixte » comportant à la fois des dispositions contractuelles de droit privé et des dispositions réglementaires.

Il estime que la qualification de « document contractuel », donnée par le décret du 26 juillet 1977 au cahier des charges, ne fait pas obstacle à ce que l’Administration use des pouvoirs que lui donne l’article L. 315-3 du Code de l’urbanisme pour modifier « les clauses de nature réglementaire » du cahier des charges Note 3. Mais il rappelle que les prescriptions d’un cahier des charges approuvé (lotissements antérieurs à 1978) ont un caractère réglementaire à l’égard de l’Administration Note 4.

• Position de la Cour de cassation : document purement contractuel

Après des hésitations, la Cour de cassation a admis le principe selon lequel :

Quelle que soit sa date, le cahier des charges d’un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux, pour toutes les stipulations qui y sont contenues, qu’il ait été approuvé ou non Note 5.

b) Les conséquences du caractère contractuel du cahier des charges

Le cahier des charges est un document contractuel destiné à organiser les rapports entre les colotis. N’y figurent, en principe, que des règles d’intérêt privé ou collectif, destinées à régir les relations entre les colotis et les relations entre le lotisseur et les acquéreurs. Mais il arrive que des prescriptions d’urbanisme soient insérées dans ce document, ce qui peut alors poser certains problèmes (1°).

De plus, la Cour de cassation se fonde sur le caractère purement contractuel du cahier des charges pour refuser d’appliquer l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme en cas de violation de ses dispositions (2°).

1° Le problème des règles d’urbanisme incluses dans le cahier des charges

• La contractualisation des règles d’urbanisme

Cette question ayant déjà fait l’objet d’une étude détaillée de notre part Note 6, nous nous contenterons d’en rappeler brièvement les éléments essentiels.

L’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme posant le principe de la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement au bout de dix ans (V. infra), qu’en est-il des règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges ?

Pour répondre à cette question, il conviendra tout d’abord de distinguer avant et après la réforme de la réglementation des lotissements intervenue en 1977.

Enfin, le législateur s’étant décidé à intervenir en la matière pour mettre un terme aux controverses jurisprudentielles et doctrinales, nous analyserons les apports de l’article 13 de la loi SRU.

Lotissements autorisés après la réforme de 1977. – Désormais, le cahier des charges est un document purement facultatif non soumis à l’approbation de l’autorité administrative, l’article L. 315-2-1 ne peut donc pas s’appliquer.

Lotissements antérieurs à la réforme de 1977. – Avant 1978, le cahier des charges du lotissement continuait, en pratique, à faire l’objet d’une approbation préfectorale. Dans cette hypothèse, le sort des règles d’urbanisme incluses dans un cahier des charges approuvé est beaucoup plus complexe.

Doctrine. – L’article L. 315-2-1 a fait l’objet d’un commentaire de M. le Professeur Bouyssou et M. Hugot. Pour ces auteurs, toutes les règles contenues dans un document de lotissement non approuvé par l’Administration restaient en vigueur, mais à l’inverse, toutes les règles contenues dans un document approuvé devenaient caduques au bout de dix ans Note 7.

Conseil d’État. – Le Conseil d’État rappelle régulièrement, à propos des lotissements antérieurs à 1977, que les prescriptions d’un cahier des charges approuvé ont un caractère réglementaire Note 8. De ce fait, les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges seront réputées caduques au bout de dix ans par la juridiction administrative (art. R. 315-2-1). Les dispositions du cahier des charges du lotissement continuent donc à s’imposer contractuellement entre lotis, même si elles sont frappées de caducité à l’égard de l’Administration Note 9.

Cour de cassation. – Selon la Cour de cassation, le caractère réglementaire est réservé au document dénommé règlement et approuvé par l’autorité administrative ; à l’inverse, le cahier des charges est contractuel qu’il soit approuvé ou non et il demeure indépendant du règlement Note 10.

Il est à noter que malgré les différends ayant pu opposer la première et la troisième Chambre civile de la Cour de cassation, il est un point sur lequel les deux chambres civiles étaient toutefois d’accord : le refus de la « contractualisation » du règlement du simple fait de sa reproduction dans les actes de vente.

Cependant, un arrêt rendu le 4 novembre 1998 par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation est venu à nouveau jeter le trouble sur cette question. La cour a opéré un véritable revirement de jurisprudence, en soulignant que :

Viole l’article 1134 du Code Civil, la cour d’appel qui constate que le règlement du lotissement avait été reproduit dans les actes de vente et refuse de tirer les conséquences de sa violation Note 11.

Cet arrêt laissait ainsi à penser qu’une simple reproduction dans les actes de vente du règlement du lotissement donnait à ce dernier la force du contrat.

La Cour de cassation, par un arrêt du 15 décembre 1999, semble cependant être revenue à son analyse antérieure, en retenant en l’espèce que :

L’acte de vente distinguait deux ordres de réglementation, la première contractuelle, constituée par le cahier des charges du lotissement, et la seconde réglementaire, constituée par le règlement du lotissement.

La contractualisation doit donc être prouvée et ne saurait résulter de la simple reproduction du règlement dans l’acte de vente.

Article 13 de la loi SRU. – L’incertitude concernant le problème des dispositions d’urbanisme incluses dans le cahier des charges, document purement contractuel par nature, a amené le législateur à intervenir dans ce domaine.

Afin d’éviter l’imprescriptibilité des règles d’urbanisme, du fait de leur intégration dans le cahier des charges, l’article 13 de la loi SRU Note 12, qui énonce le nouvel article L. 111-5 du Code de l’urbanisme, dispose en effet que :

La seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement du lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.

Il ressort clairement de cet article que le seul fait de mentionner ou de faire référence au règlement du lotissement dans le cahier des charges ou les actes de vente ne suffit pas pour conférer à ce document une valeur contractuelle.

Toutefois, cette rédaction ne semble pas interdire la contractualisation du règlement du lotissement, à condition que les parties ne se contentent pas de reproduire le règlement mais affirment clairement leur volonté de contractualiser ces règles.

Cette possible contractualisation des dispositions du règlement du lotissement a d’ailleurs été récemment confirmée par Mme la Secrétaire d’État au logement dans une réponse adressée à un parlementaire Note 13 qui s’interrogeait sur les conséquences néfastes de l’application de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme, notamment dans l’hypothèse où le lotisseur, ou un autre coloti, serait resté propriétaire de plusieurs lots contigus.

On aboutit ainsi à un effet pervers de cet article, car la disparition des règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement entraîne la disparition du plan de division parcellaire.

Mme la Secrétaire d’État a confirmé que cet ensemble de lots constitue alors un tènement unique dont la division sera subordonnée à la délivrance d’une nouvelle autorisation de lotir, et a également ajouté que :

Les obligations civiles résultant des cahiers des charges du lotissement engagent le lotisseur en ce qui concerne le tènement constitué par les lots non vendus dont il est resté propriétaire. Il en est de même des obligations civiles résultant de l’ancien règlement du lotissement, dès lors que celui-ci a été annexé aux actes de ventes et que les parties au contrat ont clairement entendu, par cette annexion, conférer une valeur contractuelle à ses dispositions.

La contractualisation des règles d’urbanisme du lotissement par leur insertion dans le cahier des charges ou les actes de ventes des lots est donc toujours possible, mais il relève du pouvoir souverain des juges du fond de s’assurer que la volonté des parties d’ériger ces règles d’urbanisme en obligations contractuelles est clairement établie.

C’est ce qu’a confirmé la troisième Chambre civile de la Cour de cassation dans un récent arrêt du 26 juin 2002, confirmant une décision de cour d’appel rendue avant l’entrée en vigueur de la loi SRU, en précisant :

Retient souverainement que les dispositions du règlement du lotissement reproduites dans les actes de vente s’imposent contractuellement aux colotis le juge du fond qui constate que ces actes précisent, d’une part, que le règlement est devenu caduc en application de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme, mais, d’autre part, que ne sont pas remis en cause les droits et obligations régissant les rapports de colotis entre eux contenus dans le cahier des charges ou tout autre document approuvé du lotissement.

Ainsi, selon la Haute juridiction, le fait que les actes de vente aient précisé que la caducité du règlement ne remettait pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux, contenus dans le cahier des charges ou tout autre document approuvé, suffit à caractériser la volonté des parties de contractualiser les dispositions dudit règlement.

Pour notre part, il nous semble que la rédaction de ces actes de vente n’était pas suffisamment explicite pour enlever toute incertitude quant à l’interprétation de la volonté des parties, aussi nous encourageons vivement les praticiens désireux de contractualiser certaines règles d’urbanisme propre au lotissement, d’utiliser des formules claires et non équivoques permettant d’établir la volonté ferme et éclairée des parties de contractualiser les dispositions en question.

• Le risque de surcharge du cahier des charges

La doctrine est partagée quant à l’introduction de règles d’urbanisme dans le cahier des charges :

– Selon certains auteurs, la « contractualisation » des règles d’urbanisme du fait de leur insertion dans le cahier des charges n’est pas sans danger. Devraient donc être exclues du cahier des charges, les clauses de nature administrative qui n’ont leur place que dans le règlement, faute de quoi, les règles concernant la caducité et la modification du règlement seraient privées d’effet Note 14.

– D’autres auteurs Note 15 soutiennent, à l’inverse, qu’il serait contraire aux principes généraux du droit d’exclure du cahier des charges des prescriptions d’urbanisme qui auraient leur place dans le règlement, mais que le lotisseur et les lotis veulent aussi s’imposer contractuellement et à titre réel Note 16 pour éviter que leurs droits et leur environnement ne puissent être remis en cause, au gré des fluctuations de la réglementation administrative de l’urbanisme.

Pour notre part, nous ferons notre cette analyse car on peut aisément comprendre que les colotis souhaitent éviter que des règles, qui leur semblent indispensables pour organiser leur vie dans le lotissement, ne deviennent caduques au bout de dix ans, en application de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme. Le fait de reprendre certaines dispositions du règlement, même si elles constituent des règles d’urbanisme, et de les insérer dans le cahier des charges procède de l’autonomie de la volonté et de la liberté contractuelle. De fait, dès lors que l’Administration n’est pas liée par ces dispositions et qu’elles ont été clairement contractualisées, seule une approche « totalitaire » du droit public pourrait s’y opposer.

• La dualité des règles d’urbanisme

La contractualisation évoquée ci-dessus risque, en cas d’évolution des règles d’urbanisme, d’engendrer une dualité des règles d’urbanisme et des dispositions contractuelles. En cas de divergence entre les dispositions réglementaires et les règles propres au lotissement, il sera fait application de la règle la plus sévère Note 17.

2° L’inapplication de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme en cas de violation du cahier des charges

Selon l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme :

Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile se prescrit, en pareil cas, par cinq ans après l’achèvement des travaux.

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation refuse d’appliquer l’article L. 480-13 et admet l’action en démolition de constructions dont le permis de construire n’a pas été contesté, dès lors que les constructions violent les dispositions du cahier des charges. Cette position s’exprime en des termes dépourvus d’ambiguïté :

Les stipulations du cahier des charges ont toujours entre colotis un caractère contractuel et leur violation doit être sanctionnée, même en l’absence de préjudice Note 18.

Un arrêt du 30 juin 1993 est encore plus général dans sa formulation :

Les dispositions de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux, contenus dans le cahier des charges du lotissement.

Justifie sa décision ordonnant la démolition d’une véranda et d’un garage édifiés en contravention aux stipulations du cahier des charges, la cour d’Appel qui retient justement que les stipulations violées étaient contractuelles Note 19.

Selon Sylvain Pérignon :

Le fait qu’un cahier des charges ait été éventuellement approuvé par l’autorité administrative et le fait que les normes en question puissent être qualifiées de règles d’urbanisme, ne font pas obstacle à ce qu’un débat placé sous l’empire d’obligations civiles soit jugé conformément aux articles 1134 et 1143 du Code civil, articles dont l’alinéa 3 de l’article L. 315-2-1 rappelle nécessairement qu’ils trouvent pleinement application Note 20.

Par contre, si le requérant place son action, non pas sur le terrain de la violation des articles 1134 et 1143 du Code civil, mais sur le terrain de la responsabilité extracontractuelle définie par l’article 1382 du Code civil, il doit alors justifier du préjudice découlant de la violation de la norme d’urbanisme ayant un caractère réglementaire, et se voit opposé par la première Chambre civile de la Cour de cassation le nécessaire respect de l’article L. 480-13 (V. infra).

La contradiction n’est donc qu’apparente entre la première et la troisième chambre civile, puisqu’elles se placent sur des terrains différents, celui de la responsabilité extracontractuelle pour l’une, celui de la responsabilité contractuelle pour l’autre.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juin 1997, s’est prononcée sur la question d’une construction édifiée conformément à un permis de construire, mais en contravention avec les dispositions du cahier des charges. La Cour de cassation a jugé d’une part, que l’action des colotis étant fondée sur le non-respect des clauses du cahier des charges du lotissement, la cour d’appel n’avait pas à appliquer l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme et, d’autre part, que le respect des règles du cahier des charges s’imposait à tous les colotis, quel que soit le POS régissant ultérieurement le lotissement.

Mme Corinne Saint-Alary-Houin a souligné l’intérêt de cette décision qui fait échapper les règles du cahier des charges au régime des règles d’urbanisme. Dès lors qu’il s’agit de règles de nature contractuelle, même si elles font peser des contraintes sur la propriété privée, la cour d’appel n’avait pas à appliquer l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme Note 21.

3) Le caractère réel du cahier des charges

Après certaines hésitations, la jurisprudence a retenu le caractère réel des prescriptions du cahier des charges, mais la publication préalable de celui-ci au fichier immobilier demeure obligatoire.

Principe. – Dans le premier état de sa jurisprudence, la Cour de cassation avait estimé qu’il appartenait au futur coloti de prendre tous les renseignements relatifs à son acquisition et notamment de consulter le plan déposé chez le notaire. Ce document lui était ainsi opposable même en l’absence de mention dans l’acte Note 22.

La jurisprudence a cependant retenu par la suite le caractère réel des dispositions du cahier des charges en soulignant que les servitudes du lotissement s’imposent aux colotis même si le titre d’acquisition ne les mentionne pas :

Les restrictions au droit de propriété grevant les lots ont un caractère réel et s’imposent aux colotis et aux acquéreurs de lots, même dans le silence des actes de vente Note 23.

Condition préalable. – Si le caractère réel des servitudes de lotissement est désormais clairement affirmé par la Cour de cassation, cela suppose néanmoins que les documents les mentionnant aient été publiés, préalablement, au bureau des hypothèques compétent Note 24.

Il est donc nécessaire que ces servitudes apparaissent au fichier immobilier au moyen de la publication des documents du lotissement.

4) Le caractère imprescriptible du cahier des charges

À l’inverse des règles contenues dans le règlement du lotissement, les dispositions du cahier des charges sont imprescriptibles : ainsi, il a été jugé qu’elles subsistent, quel que soit le plan d’occupation des sols susceptible de régir ultérieurement le lotissement Note 25.

Le cahier des charges permet donc de créer de véritables servitudes du lotissement, de nature purement contractuelle, et en principe imprescriptibles.

Mais, en application de l’article 706 du Code civil, la servitude devrait néanmoins s’éteindre en cas de non-usage pendant trente ans. En pratique, ce sont les juges du fond qui apprécient souverainement si les faits allégués sont constitutifs du non-usage d’une servitude Note 26.

L’article 709 du Code civil dispose cependant que lorsque la servitude appartient à plusieurs par indivis « la jouissance de l’un empêche la prescription à l’égard de tous ».

Selon MM. Cathelineau, Viguier et Cornille, en dehors du non-usage pendant 30 ans, seule une modification régulière peut faire disparaître une servitude de lotissement Note 27.

Ainsi, il apparaît que les servitudes de lotissement ne peuvent pas disparaître en pratique, sauf dans les deux hypothèses évoquées plus haut :

– par la prescription trentenaire du fait du non-usage par l’ensemble des colotis.

Mais, même dans ce cas, M. Bergel estime que si ces servitudes sont considérées comme d’utilité publique, la prescription trentenaire ne devrait pas s’appliquer Note 28. Il en sera de même s’il s’agit d’une servitude légale, ainsi « la servitude d’écoulement des eaux, attribut ou prolongement légal du droit de propriété, lequel est perpétuel, ne s’éteint pas par le non-usage » Note 29.

– par la modification régulière des documents du lotissement ayant institué la servitude.

Du fait du caractère purement contractuel du cahier des charges, une partie de la doctrine en avait déduit assez logiquement que seule une renonciation unanime de l’ensemble des colotis pouvait faire disparaître une servitude de lotissement.

Or, c’est contraire à la lettre de l’article L. 315-3 du Code de l’urbanisme, lequel dispose que :

Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges, concernant ce lotissement…

Comme tous les documents du lotissement, le cahier des charges peut donc être modifié dans les conditions de double majorité prévues à l’article L. 315-3 du Code de l’urbanisme, ce qui a d’ailleurs été confirmé par les hautes juridictions administrative Note 30 et judiciaire Note 31.

B – L’action

Le cahier des charges du lotissement constitue le titre commun des parties et permet à tout coloti, en cas d’infraction commise par un autre coloti, de demander en justice le respect de ce titre contractuel.

Les prescriptions du cahier des charges étant contractuelles, l’action tendant à sanctionner leur violation sera nécessairement contractuelle et relèvera de la compétence des tribunaux judiciaires.

Il convient de définir quel est le délai de prescription de l’action (1), ainsi que les titulaires de celle-ci (2). L’exercice de l’action nécessite une violation objective du cahier des charges (3) et débouche très souvent sur une démolition des ouvrages édifiés en contravention avec le cahier des charges (4).

1) Délai de prescription de l’action

L’action contractuelle se prescrit par 30 ans (a) et il n’y a pas lieu de lui appliquer la prescription quinquennale de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme (b).

a) Solution traditionnelle

La Cour de cassation s’est prononcée à plusieurs reprises sur la prescription de l’action visant à faire sanctionner le non-respect du cahier des charges par un coloti. La solution est clairement affirmée par la Haute juridiction : il s’agit d’une prescription trentenaire Note 32.

b) Inapplication de la prescription de 5 ans de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme

Depuis la loi du 31 décembre 1976, l’article L. 480-13 prescrit par 5 ans après l’achèvement des travaux, l’action en démolition de constructions édifiées conformément à un permis de construire et subordonne la condamnation par un Tribunal de l’ordre judiciaire à l’annulation préalable du permis ou à la constatation de son illégalité par la juridiction administrative.

Ce délai de 5 ans n’est pas applicable lorsque l’action est intentée par un loti contre un autre loti sur la base de la violation du cahier des charges, en raison du caractère contractuel des servitudes du lotissement Note 33. Il conviendra de limiter l’application de cet article aux seules actions extracontractuelles (V. infra).

2) Les titulaires de l’action

L’action est exercée en principe par les colotis (a), mais elle est ouverte également, le cas échéant, à l’association syndicale, voire aux ayants cause des colotis (b).

a) Le principe : les colotis (à l’exclusion des tiers)

L’action est ouverte à tous les colotis du fait de leur adhésion aux clauses du cahier des charges. C’est cette qualité de co-contractant qui fonde la recevabilité de leur action contractuelle.

À la différence de l’action extracontractuelle, les tiers ne peuvent invoquer la violation des servitudes contractuelles Note 34, pas plus qu’elles ne peuvent leur être opposées conformément au principe classique res inter alios acta… Note 35.

Serait de même irrecevable sur le plan contractuel, l’action d’une « Association des propriétaires et amis du lotissement » Note 36.

b) Les exceptions

L’association syndicale. – Nous avons vu dans notre précédente étude que l’association syndicale était habilitée à agir en justice pour demander la mise en conformité des travaux avec les prescriptions des documents du lotissement Note 37.

Cette action avait même été jugée recevable alors qu’elle avait été intentée antérieurement au transfert de propriété des équipements par le lotisseur à l’association Note 38.

Il semblerait cependant que le droit d’action de l’association syndicale doive être expressément prévu dans son objet statutaire lorsqu’il s’agit de faire respecter les servitudes du lotissement et d’agir en justice pour demander des sanctions Note 39.

Les ayants cause des colotis. – L’action est aussi ouverte aux ayants cause des colotis : sous-acquéreurs et occupants, en particulier les locataires.

3) La violation objective du cahier des charges

Les colotis sont liés les uns aux autres par des obligations réciproques. La simple violation d’une règle contractuelle suffit à justifier l’action en justice (a) sans que le contrevenant puisse invoquer de faits justificatifs (b).

a) Condition nécessaire et suffisante : la violation d’une règle contractuelle

Les documents contractuels créent des obligations réciproques de faire ou de ne pas faire entre les différents colotis. Tout coloti pourra donc exiger l’exécution des prescriptions contractuelles par le lotisseur ou les autres lotis, sans avoir à justifier d’un préjudice.

La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 22 mai 1997 :

Quelle que soit sa date, le cahier des charges d’un lotissement constitue un document contractuel dont les dispositions s’imposent aux colotis et dont la violation doit être sanctionnée, même en l’absence de préjudice subi par le propriétaire voisin coloti Note 40.

b) L’absence de faits justificatifs

L’impossibilité de se prévaloir de la délivrance d’un permis de construire ou de la désuétude de la clause litigieuse ;

– Le permis de construire étant délivré par l’autorité administrative sous la réserve des droits des tiers, les contrevenants aux documents contractuels du lotissement ne peuvent se prévaloir de sa délivrance pour échapper à une éventuelle action contractuelle Note 41. De plus, nous avons vu que l’article L. 480-13 ne s’applique pas lorsque l’action des colotis est fondée sur le non-respect des clauses du cahier des charges Note 42.

– Lorsque la construction est irrégulière au regard du cahier des charges, tout coloti peut en demander la démolition pendant 30 ans, même si antérieurement d’autres constructions irrégulières ont été réalisées dans le lotissement sans que les colotis s’en plaignent. Le cahier des charges conserve en effet sa force obligatoire pour tout ce qui n’est pas couvert par la prescription trentenaire Note 43.

Ainsi que nous l’avons vu précédemment, seul le non-usage pendant 30 ans ou une renonciation par l’ensemble des colotis peuvent faire disparaître une servitude du lotissement.

Exception : l’impossibilité matérielle. – Le Conseil d’État a admis que soit écartée l’application du cahier des charges, lorsque cette dernière est matériellement impossible :

La clause du cahier des charges de ce lotissement subordonnant les constructions à l’approbation préalable du lotisseur n’est plus susceptible de recevoir exécution, la société de lotissement n’ayant plus d’existence ni en droit, ni en fait Note 44.

L’impossibilité matérielle de respecter les clauses du cahier des charges délie donc le contrevenant de son obligation.

La Cour de cassation ne semble pas s’être prononcée sur la question mais on peut penser qu’elle adopterait la même position que le Conseil d’État.

4) Les résultats de l’action : mise en conformité ou démolition

L’action des colotis visant à obtenir le respect du cahier des charges est fondée sur l’article 1143 du Code civil (a).

La Cour de cassation a consacré le caractère absolu du droit de requérir la mise en conformité avec les clauses contractuelles en ordonnant, si besoin est, la démolition des constructions édifiées en contravention avec les dispositions du cahier des charges (b).

a) Fondement de l’action

Si l’article 1142 du Code civil stipule que toute obligation de faire ou ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur, l’article 1143 du Code civil rajoute :

Néanmoins, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s’il y a lieu.

Ainsi, la condamnation civile est fondée sur l’article 1143 du Code civil qui permet au créancier de demander l’exécution en nature des obligations du débiteur.

S’agissant de servitudes ayant un caractère réel, la démolition pourrait également se justifier en application de l’article 701 du Code civil.

b) Le caractère obligatoire du cahier des charges

Mise en conformité. – La mise en conformité avec le cahier des charges peut éventuellement résulter, non d’une démolition, mais de la réalisation de constructions additionnelles qui pourra être imposée au coloti ou au lotisseur défaillant Note 45.

Démolition. – Dès lors que la violation du cahier des charges est établie, le juge a l’obligation d’ordonner la mise en conformité avec les dispositions contractuelles, en exigeant, au besoin, la démolition des constructions édifiées en infraction.

Certes, cette mesure peut paraître parfois excessive, mais le juge du fond encourrait la cassation si, pour des motifs d’équité, il se refusait à ordonner la démolition et allouait à la place des dommages et intérêts.

La Cour de cassation a d’ailleurs consacré le caractère absolu du droit des colotis à requérir la mise en conformité avec les clauses contractuelles, en exigeant, au besoin, la démolition, dans un arrêt du 19 mai 1981, aux termes duquel elle a souligné :

qu’en vertu de l’article 1143 du Code civil, le coloti avait le droit de demander la destruction de ce qui avait été édifié en infraction avec le cahier des charges, sans qu’il soit besoin d’établir l’existence d’un préjudice, dès lors que la réalité de l’infraction aux clauses de ce document étant établie, aucune impossibilité d’exécution de la démolition n’avait été invoquée Note 46.

2 – La violation des règles d’urbanisme extracontractuelles

L’arrêté d’autorisation du lotissement, le plan parcellaire joint à la demande d’autorisation Note 47 ou le programme des travaux prescrits présentent un caractère réglementaire du fait de leur approbation par l’autorité administrative Note 48.

Mais, ce sont surtout les dispositions du règlement qui constituent de véritables servitudes d’urbanisme et sont de nature réglementaire Note 49.

Le règlement du lotissement est désormais purement facultatif et provisoire (A), et sa violation donne lieu à l’application de sanctions (B).

A – La nature du règlement du lotissement

Les dispositions de ce document sont de nature réglementaire et, de ce fait, elles s’imposent à tous les colotis. Mais la réforme du régime des lotissements de 1977 a profondément modifié ce document qui n’est plus obligatoire (1) et a désormais vocation à disparaître (2).

1) Caractère facultatif du règlement

Selon l’article R. 315-5 e du Code de l’urbanisme, le dossier joint à la demande d’autorisation comporte un projet de règlement « s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur ».

L’article R. 315-29 d du Code de l’urbanisme ajoute que l’autorisation de lotir impose en tant que de besoin :

un règlement fixant les règles d’urbanisme applicables dans le lotissement, qui comprend tout ou partie des règles contenues dans le règlement d’un POS…

Ainsi, au stade de la demande, comme à celui de l’autorisation, les textes insistent sur le caractère purement facultatif du règlement.

2) Caractère provisoire du règlement

Le règlement a un caractère doublement provisoire dans les communes dotées d’un POS (ou un PLU approuvé).

Il peut en effet, dans certaines conditions, être incorporé au POS (a) et au surplus, voir ses clauses frappées de caducité au bout de dix ans (b).

a) Incorporation au POS rendu public ou au PLU approuvé

Selon le dernier alinéa de l’article L. 315-4 du Code de l’urbanisme :

Le règlement du lotissement, s’il en a été établi un, peut, après la vente du dernier lot ou cinq ans après l’autorisation de lotir, être incorporé au plan d’occupation des sols rendu public ou au plan local d’urbanisme approuvé par décision de l’autorité compétente… Le régime juridique des plans locaux d’urbanisme est applicable aux dispositions ainsi incorporées.

L’article R. 315-53 du même code précise que l’autorité compétente pour incorporer le règlement au plan local d’urbanisme est celle qui est compétente pour publier ou approuver le plan local d’urbanisme. En l’occurrence, il s’agira le plus souvent du maire agissant au nom de la commune.

b) Péremption des règles d’urbanisme

Le caractère provisoire du règlement a été consacré par la loi du 6 janvier 1986 qui a introduit l’article L. 315-2-1 dans le Code de l’urbanisme, lequel stipule que :

Lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de l’autorisation de lotir.

Mais, ainsi que l’indique le législateur, il n’y a pas remise en cause des droits et obligations concernant les rapports des colotis entre eux, ni du mode de gestion des parties communes Note 50.

Toutefois, le législateur a prévu la possibilité pour une majorité qualifiée de colotis, calculée comme il est est dit à l’article L. 315-3 du Code de l’urbanisme, relatif à la modification des documents du lotissement, de demander le maintien de ces règles d’urbanisme.

Il y a donc en principe effacement automatique du règlement au bout de 10 ans, alors que l’incorporation au POS ou PLU n’est que facultative.

Il est à noter que ce dispositif est entré en vigueur le 8 juillet 1988, pour les lotissements approuvés avant le 30 juin 1986, avec application immédiate aux lotissements autorisés depuis plus de 10 ans.

L’article R. 315-44-1 du Code de l’urbanisme est venu préciser que pour ces lotissements antérieurs au 30 juin 1986, les colotis seraient informés que les règles d’urbanisme spécifiques aux lotissements cesseraient de s’appliquer en vertu de l’article 8 de la loi du 6 janvier 1986, et de la possibilité qui leur était offerte de demander le maintien de ces règles. Cette information devait se faire par voie d’affichage à l’initiative de l’autorité compétente en matière de lotissement.

Les positions du Conseil d’État et de la Cour de cassation divergent cependant fortement quant à la portée à donner à l’article R. 315-44-1 du Code de l’urbanisme.

Selon la Haute juridiction administrative, le non-accomplissement des formalités d’affichage prévues à l’article R. 315-44-1 susvisé est sans incidence sur la survenance de la caducité des documents approuvés du lotissement Note 51. Dès lors que l’autorisation de lotir a été délivrée depuis plus de dix ans, ces documents deviennent caducs même en l’absence d’information des colotis.

La Cour de cassation, quant à elle, adopte une position inverse puisque dans un arrêt de la troisième Chambre civile, la Cour a sanctionné une cour d’appel au motif que :

Ne donne pas de base légale à sa décision au regard des articles L. 315-2-1 et R. 315-44-1 du Code de l’urbanisme la cour d’appel qui…retient qu’en application de l’article 8 de la loi du 6 janvier 1986, les règles d’urbanisme contenues dans le document approuvé du lotissement ont cessé de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir sans rechercher, au besoin d’office, s’il a été procédé aux formalités d’affichage prévues par l’article R. 315-44-1 du Code de l’urbanisme Note 52.

Ainsi, la Cour de cassation n’hésite pas à poser l’accomplissement des formalités de publicité prévues à l’article R. 315-44-1 du Code de l’urbanisme comme un préalable indispensable à l’application de l’article L. 315-2-1 dudit code.

La position de la Cour de cassation est difficilement défendable car la hiérarchie formelle des normes interdit à un simple texte réglementaire de priver d’effet un texte législatif ou d’ajouter des conditions supplémentaires à sa mise en œuvre.

Le décret doit simplement préciser les conditions d’application de la loi sans pour autant en restreindre le champ d’application, ni la portée.

Ainsi que le fait remarquer Philippe Benoit-Cattin, dans sa Chronique de jurisprudence du droit de l’urbanisme Note 53, la solution à cette controverse serait tout simplement l’abrogation de l’article R. 315-44-1, source de discorde.

Cette solution nous paraît tout indiquée d’autant plus que ce texte réglementaire ne présente plus d’utilité en pratique. En effet, cette disposition avait été adoptée uniquement pour les lotissements antérieurs au 30 juin 1986 en vue d’informer les colotis que les documents approuvés de leur lotissement seraient caducs à l’expiration du délai de dix ans à compter de l’autorisation de lotir.

Ce délai de dix ans est désormais écoulé pour tous les lotissements visés par cet article, et les documents approuvés du lotissement ont donc cessé de s’appliquer.

Ce texte s’avère donc à présent sans objet puisque la caducité des documents du lotissement est désormais acquise. Au contraire, son maintien est source de contentieux et permet à la Cour de cassation de maintenir une jurisprudence contestable, eu égard aux principes généraux du droit.

Il semblerait cependant que l’on s’oriente, non pas vers une suppression, mais plutôt vers une redéfinition du champ d’application et de la portée de l’article R. 315-44-1 du Code de l’urbanisme Note 54.

B – Les sanctions de la violation

Lorsqu’il y a violation des règles d’urbanisme non contractuelles, la sanction normale est le refus de délivrance du permis de construire (1), mais il existe aussi une possibilité d’action civile pouvant aboutir à la démolition de l’immeuble irrégulier (2). La loi n° 76-1285 du 31 décembre 1976 a voulu coordonner les deux actions en créant l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme.

1) Le contentieux du permis de construire

Le contentieux du permis de construire peut revêtir deux formes :

– Le refus du permis de construire : l’Administration instruit la demande de permis de construire, qui peut déboucher sur un refus si celui-ci ne respecte pas les documents approuvés du lotissement (a).

– Le contrôle de la légalité : il peut être exercé par toute personne ayant un intérêt à agir (b).

a) Sanction préventive : le refus du permis de construire

Conformité du permis de construire avec les dispositions réglementaires du lotissement. – Le permis de construire doit être conforme aux dispositions du règlement du lotissement ou du cahier des charges lorsqu’il a fait l’objet d’une approbation administrative (pour les lotissements antérieurs à 1978) Note 55. Mais il est délivré sous réserve du droit des tiers, les colotis pouvant faire sanctionner la méconnaissance des règles strictement contractuelles.

Application de la règle la plus sévère. – Ainsi que nous l’avons vu précédemment, la contractualisation des règles d’urbanisme insérées dans le cahier des charges risque, en cas d’évolution des règles d’urbanisme, d’engendrer une dualité des règles d’urbanisme et des dispositions contractuelles. C’est la règle la plus sévère qui s’applique en cas de divergence entre les dispositions réglementaires et les règles propres au lotissement Note 56..

b) Contrôle de la légalité : action ouverte aux tiers

Il s’exerce sur le permis de construire délivré à l’intérieur du lotissement. Les tiers, s’ils ont intérêt à agir, peuvent se prévaloir devant le juge administratif des documents propres au lotissement Note 57.

Cette jurisprudence s’explique par le caractère réglementaire de ces pièces. En corollaire, le permis de construire ne peut être retiré pour des motifs tirés d’un cahier des charges non soumis à l’approbation administrative Note 58.

2) Le contrôle par le juge civil du respect des servitudes d’urbanisme

La plupart des actions en justice intentées en matière de lotissements sont basées sur la violation du cahier des charges, lequel présente un caractère contractuel, ce qui permet une action simple et efficace pour la sanction. Cependant, les juridictions civiles admettent aussi une action de nature extracontractuelle pour violation des servitudes d’urbanisme Note 59.

Cette action concerne non seulement la violation des règles extracontractuelles du lotissement mais également la violation de toute règle d’urbanisme, nationale ou locale. Elle obéit à un régime particulier (b) et est soumise à l’annulation préalable du permis de construire, s’il en a été délivré un (a).

a) Annulation préalable du permis de construire

Si les constructions litigieuses ont été édifiées conformément à un permis de construire, l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme dispose que le juge civil doit surseoir à statuer et renvoyer devant le juge administratif la question préjudicielle de la légalité du permis de construire.

La sanction par les juridictions civiles de la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique est donc subordonnée, au préalable, à l’annulation ou la constatation de l’illégalité du permis de construire par la juridiction administrative.

La Cour de cassation a toutefois précisé que les tribunaux judiciaires, saisis d’un moyen de défense fondé sur l’illégalité d’un acte administratif, doivent faire une première appréciation de ce moyen, afin de ne pas encourager les manœuvres dilatoires Note 60.

Cependant, comme nous l’avons vu précédemment, lorsque le requérant place son action sur le terrain de la violation des articles 1134 et 1143 du Code civil (non-respect des obligations contractuelles), les tribunaux n’ont pas à faire application de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme. Il en est ainsi notamment lorsqu’un coloti intente une action en démolition de constructions édifiées en violation du cahier des charges Note 61.

b) Les modalités de l’action

Le fondement habituel de l’action est la responsabilité civile de droit commun en application de l’article 1382 du Code civil. Cette action est enfermée dans le délai de 5 ans de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, et nécessite la preuve de la faute et l’existence d’un préjudice personnel, ayant un lien direct avec la violation de la règle.

Délai d’action : 5 ans. – Conformément à l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, l’action en responsabilité civile se prescrit cinq ans après l’achèvement des travaux, lorsque la construction a été édifiée conformément à un permis de construire.

Cette prescription restreinte se justifie uniquement lorsqu’une autorisation de construire a été délivrée par l’autorité administrative. À défaut d’une telle autorisation, c’est la prescription de dix ans qui s’applique dans le lotissement.

En effet, nous avons vu dans une précédente étude que l’article 18 de la loi du 18 juillet 1985 avait substitué à la prescription trentenaire de droit commun des nullités absolues, une prescription décennale, correspondant à la période de renouvellement des unités foncières, en cas de violation de la réglementation des lotissements Note 62.

Le principe du délai quinquennal en matière extracontractuelle contraste donc avec la prescription trentenaire, qui demeure applicable aux actions contractuelles (V. supra).

Preuve de la faute. – La faute doit résulter de la violation d’une véritable servitude d’urbanisme, c’est-à-dire d’une règle de fond concernant l’emprise au sol, la densité, la hauteur…

L’absence de permis de construire ou le non-respect de ce permis ne suffisent pas à caractériser la faute, pas plus que la violation d’une disposition permissive Note 63.

Nécessité d’un préjudice personnel et direct. – Le demandeur, même s’il est coloti, doit justifier d’un préjudice personnel Note 64. Il en est de même pour les tiers au lotissement. C’est la conséquence directe de l’application de l’article 1382 du Code civil.

De plus, le coloti qui prétend que la violation d’une règle d’urbanisme lui a causé un préjudice doit prouver la relation directe entre cette violation et le préjudice qu’il subit. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 17 juillet 1997, aux termes duquel la Haute juridiction rejette le pourvoi en observant que les colotis « n’ont pas apporté la preuve d’une relation entre la prétendue violation des règles d’urbanisme et leur préjudice personnel » Note 65.

Il y a là application des règles traditionnelles sur le lien de causalité, et il en résulte qu’un particulier ne peut se prévaloir de la violation d’une règle d’urbanisme que s’il est en mesure de prouver que cette prétendue violation lui a causé un préjudice personnel et direct.

Annexe

RM n° 2139 : JOAN 23 déc. 2002, p. 5164.

Mme Sylvia Bassot appelle l’attention de M. le ministre de l’équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur l’application de l’article R. 315-44-1 du Code de l’urbanisme qui prévoit que, lorsqu’un plan local d’urbanisme ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les colotis d’un lotissement autorisé avant le 30 juin 1986 doivent être informés de la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés de leur lotissement par un affichage de deux mois en mairie. Ces dispositions étant interprétées différemment par la Cour de cassation (pour laquelle les formalités de publicité ont un caractère substantiel dont l’omission interdit ladite caducité) et par le Conseil d’État (pour lequel cette caducité a un caractère automatique même en l’absence d’affichage), ces jurisprudences contradictoires sont source d’incertitudes et d’insécurité juridique pour les colotis intéressés. Elle lui demande s’il ne conviendrait pas de modifier l’article R. 315-44-1 précité afin de préciser si la caducité des règles d’urbanisme qu’il prévoit existe de plein droit ou si elle est expressément subordonnée à des formalités de publicité.

Réponse : L’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme prévoit que les règles contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de plein droit de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir lorsqu’un plan d’occupation des sols, aujourd’hui un plan local d’urbanisme, ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur d’un secteur sauvegardé, a été approuvé. La loi ne prévoit qu’une réserve : ces règles sont maintenues en cas de décision expresse de l’autorité compétente, prise à la demande d’une majorité qualifiée des colotis. Le décret d’application de ce texte a inséré dans le Code de l’urbanisme un article R. 315-44-1 prévoyant que l’autorité compétente en matière de lotissement devait informer les colotis de la faculté qui leur était ouverte de demander le maintien des règles du lotissement. La jurisprudence administrative estime de façon constante, depuis une décision du Conseil d’État du 12 février 1993 (MM. Ehrard : Rec. CE, p. 30), que « l’omission des formalités prévues à l’article R. 315-44-1 […], qui n’a pas eu pour objet et n’aurait pu avoir légalement pour effet de subordonner l’application de la loi à des conditions que celle-ci n’a pas prévues, ne fait […] pas obstacle à l’application des dispositions législatives susmentionnées ». La jurisprudence de la Cour de cassation, elle aussi constante, considère au contraire que l’omission des formalités d’information fait obstacle à l’application de l’article L. 315-2-1 (Civ. 3e, Mme Delevallet : Bull. civ. III, p. 106, n° 184). Ces jurisprudences contradictoires sont, comme le souligne l’honorable parlementaire, source d’incertitudes et d’insécurité juridique. Il est nécessaire de lever l’ambiguïté de l’article R. 315-44-1 du Code de l’urbanisme. Les services de la direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction ont engagé, avec les professionnels concernés, une large concertation en vue d’une réforme des textes relatifs aux autorisations d’urbanisme, qui doit intervenir dans le premier semestre de l’année 2003. L’article R. 315-44-1 pourra être précisé à cette occasion.


 

Note 1 Depuis la réforme du régime des lotissements mise en place par la loi n° 76-1285 du 31 décembre 1976 et surtout le décret n° 77-860 du 26 juillet 1977.Note 2 RM : JOAN, 7 févr. 1983, p. 726 ; JCP N 1983, prat. 8715-5.Note 3 CE, 10 mars 1989, req. n° 70070, Commune de Reichsett : Juris-Data n° 1989-640025 ; RD imm. 1989, p. 201, obs. Gaudemet et Labetoulle.Note 4 CE, 10 févr. 1992, req. n° 91967, Épx Sobiri : Gaz. Pal. 1992, 2, p. 150.Note 5 Cass. 3e civ., 11 janv. 1995 : D. 1995, p. 60, mais aussi Cass. 3e civ., 22 mai 1996 : Bull. civ. III, n° 118, p. 75, et également 12 févr. 1997 : Gaz. Pal. 6 août 1997.Note 6 V. sur ce point, Lotissements et loi SRU : JCP N 2001, n° 24, p. 1022 à p. 1028.Note 7 V. F. Bouyssou et J. Hugot, C. urb. commenté et annoté, Litec, 2001, sous l’article L. 315-2-1, p. 267 ; V. F. Bouyssou, Les nouvelles modifications du Code de l’urbanisme (loi de simplifications administratives du 6 janvier 1986) : JCP N 1986, prat. 9706.Note 8 CE, 10 févr. 1992, préc.Note 9 Cass. 3e civ., 22 mai 1996 : Bull. civ. III, n° 118 ; JCP G 1996, IV, p. 199.Note 10 Capoulade, Aspects récents de la jurisprudence en matière d’urbanisme : RD imm. 1994, p. 185.Note 11 Cass. 3e civ., 4 nov. 1998, Épx Benchicha c/ Cotinvest et Société de promotion, d’investissement et de commerce : Constr.-urb., févr. 1999, n° 64.Note 12 L. n° 2000-1208, 13 déc. 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain : JCP N 2001, n° 7, p. 338.Note 13 RM : JOAN 6 mai 2002, p. 2427.Note 14 Dalloz Action Urbanisme 1997, Lotissements, n° 5595.Note 15 Lamy Immobilier 2000, Lotissement, n° 1097, p. 456.Note 16 En ce sens, Cass. 3e civ., 22 mai 1996 : Bull. civ. III, n° 119 ; JCP G 1996. IV, p. 199.Note 17 CE, 12 oct. 1979, req. n° 7015, SCI Les Boutons d’or : Dr. adm. 1979, n° 310 ; – 20 mars 1992, Teisseire : Quot. jur. 3 déc. 1992, p. 2.Note 18 Cass. 3e civ. 24 oct. 1990, De Juglart : Juris-Data n° 1990-002676 ; Dr. adm. 1991, n° 102 ; JCP N 1991, II, som. p. 190.Note 19 Cass. 3e civ., 30 juin 1993, Épx Robin c/ Épx Marquet et a. : Juris-Data n° 1993-001069 ; Bull. civ. III, n° 105, p. 68.Note 20 Defrénois 1994, art. 3503, p. 636 et 637.Note 21 V. Cass. 3e civ., 4 juin 1997 : Dr. et patrimoine 1/1998, p. 79, obs. Corinne Saint Alary-Houin.Note 22 Cass. 1re civ. : 5 avr. 1967 : Gaz Pal. 1967, 2, p. 13, note Biasca.Note 23 Cass. 3e civ., 9 déc. 1986, JCP G 1987, IV, p. 61 ; – 20 déc. 1989 : Juris-Data n° 1989-704102 ; Bull. civ. III, n° 248 ; JCP N 1990, II, somm. p. 139 ; RD imm. 1990, p. 192, obs. Bergel ; – 7 nov. 1990 : Juris-Data n° 1990-703028 ; Bull. civ. III, n° 223 ; JCP N 1991, II, somm. p. 217.Note 24 Cass. 3e civ., 23 mai 1991 : JCP N 1992, II, somm. p. 39. – TGI Bordeaux, 3 juin 1996, Dax c/ SCI Ligneul : JCP N 1997, n° 28, II, p. 971, note J. G. Raffray.Note 25 Cass. 3e civ., 4 juin 1997 : Juris-Data n° 1997-002470 ; Bull. civ. III, n° 128 ; JCP N 1997, n° 47, somm. p. 1432 ; Gaz. Pal. 1998, 1, pan. jurispr. p. 23.Note 26 Cass. 3e civ., 9 avr. 1970 : Bull. civ. III, n° 239.Note 27 V. Technique du droit de l’urbanisme, Cathelineau, Viguier et Cornille, 4e éd., Litec, p. 577, n° 747.Note 28 Bergel, Les servitudes de lotissement, LGDJ, 1973, n° 268 et s.Note 29 CA Angers, 9 déc. 1968 : JCP N 1969, II, 15783, note Goubeaux.Note 30 CE, 10 mars 1989, préc. : Lebon Tables p. 996.Note 31 Cass. 3e civ. 1er déc. 1993 : Bull. civ. III, n° 158.Note 32 Cass. 3e civ., 16 déc. 1990 : Gaz. Pal. 1991, 1, p. 219 ; V. sur ce point, Bergel, préc., p. 321.Note 33 Y. Pittard, La jurisprudence judiciaire pour l’année l979 : AJPJ 1980, p. 625.Note 34 Cass. 3e civ., 13 déc. 1963 : Bull. civ. III, n° 553.Note 35 Cass. 3e civ., 19 juill. 1982 : JCP G 1982, IV, p. 346 ; Bull. civ. III, n° 181.Note 36 Cass. 3e civ., 10 oct. 1978 : D 1979, p. 581, note Frank.Note 37 V. sur ce point, notre étude intitulée, L’inexécution de ses obligations par le lotisseur : JCP N 2002, n° 39, 1525.Note 38 Cass. 3e civ., 4 janv. 1983 : JCP G 1983, IV, p. 88 ; V. également Cass. 3e civ., 5 oct. 1994 : Juris-Data n° 1994-001800 ; Bull. civ. III, n° 8 ; JCP N 1995, n° 15-16, somm. p. 611.Note 39 Bergel, op. cit., p. 344.Note 40 Cass. 3e civ., 22 mai 1997 : Dr. et patrimoine 7/1997, p. 81, note Corinne Saint Alary-Houin.Note 41 Cass. 1re civ., 10 et 31 mars 1965 : JCP 1965, II, 14215. – Cass. 3e civ., 17 nov. 1981 : AJPJ 1982, p. 220.Note 42 V. supra ; V. également, Cass. 3e civ., 4 juin 1997, préc.Note 43 Cass. 3e civ., 18 mai 1989 : Juris-Data n° 1989-701610 ; Bull. civ. III, n° 116, p. 64 ; JCP N 1989, prat. 1147.Note 44 CE, 13 oct. 1967, Debar : Rec. CE, p. 397 ; – 20 janv. 1978, Épx. Roehn-Beretta.Note 45 Cass. 3e civ., 15 mars 1977 : Bull. civ. III, n° 122.Note 46 Cass. 3e civ., 19 mai 1981 : JCP N. prat. 8315.Note 47 CE, 8 nov. 1995, Guntz : Juris-Data n° 1995-046937 ; BJDU 1996, n° 1, p. 34.Note 48 Cass. 3e civ., 18 nov. 1992 : Juris-Data n° 1992-002602 ; Bull. civ. III, n° 302 ; JCP N 1993, II, somm. p. 222.Note 49 Cass. 3e civ., 22 mai 1996 : Juris-Data n° 1996-001985 ; Bull. civ. III, n° 120 ; JCP G 1996, IV, p. 199.Note 50 V. supra, le problème de la contractualisation des règles d’urbanisme.Note 51 CE, avis, 12 févr. 1993 : JCP N 1993, II, p. 156, obs. Rouault, et également CE, 8 janv. 1997, Chrétien et Bourdonneau : Juris-Data n° 1997-050163.Note 52 Cass. 3e civ., 6 déc. 2000 : Bull. civ. III, n° 184, p. 129.Note 53 Chronique de jurisprudence de droit de l’urbanisme : Defrénois 2001, art. 37352, note Ph. Benoit Cattin.Note 54 RM n° 2136 : JOAN 23 déc. 2002, p. 5164 (V. annexe).Note 55 V. CE, 25 déc. 1959, Jeanjean et Di Mayo : Rec. CE, p. 621.Note 56 CE, 12 oct. 1979, préc. ; – 20 mars 1992, préc.Note 57 CE, 20 mars 1972, Langlois : Rec. CE, p. 382, concl. Morisot.Note 58 CE, 20 oct. 1965, Guerin : Rec. CE, p. 537.Note 59 Cass. 3e civ., 19 juin 1959 : Bull. civ. III, n° 291.Note 60 Cass. 3e civ., 26 févr. 1997 : Juris-Data n° 1997-000764 ; Bull. civ. III, n° 44 ; Rev. huissiers 1997, p. 1113, obs. Martin.Note 61 Cass. 3e civ., 4 juin 1997, pr.Note 62 V. sur ce point, notre récente étude, La violation de la réglementation du lotissement : JCP N 2002, n° 30, 1452.Note 63 Cass. 3e civ., 4 févr. 1976 : AJPI 1977, p. 105, note Chapuisat.Note 64 Cass. 3e civ., 31 janv. 1984 : Bull. civ. III, n° 24.Note 65 Cass. 3e civ., 17 juill. 1997 : Dr. et patrimoine 1/1998, note Corinne Saint-Alary Houin.

Jean-Michel LUGHERINI. Géomètre-Expert. Le 30/03/2009

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